Nebenkostenabrechnung nach Auszug – welche Fristen gelten?

Überblick: Fristen nach Auszug

• •Abrechnungsfrist des Vermieters: 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums – nicht nach Ende des Mietverhältnisses
• •Einwendungsfrist des Mieters: 12 Monate ab Zugang der Abrechnung
• •Kautionsrückgabe: 3–6 Monate Prüfungsfrist nach Auszug; teilweiser Einbehalt für ausstehende Abrechnung möglich

Der häufigste Irrtum: Abrechnung nach Auszug vs. Abrechnungsfrist

Die 12-Monats-Frist für die Abrechnung beginnt nicht mit dem Auszug, sondern mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Beispiel: Der Mieter zieht am 30. Juni 2024 aus. Der Abrechnungszeitraum läuft vom 1.1. bis 31.12.2024. Die Abrechnungsfrist endet am 31.12.2025. Der Vermieter hat also bis Ende 2025 Zeit, die Abrechnung zu erstellen – auch wenn der Mieter bereits ein halbes Jahr zuvor ausgezogen ist.

Anspruch auf Abrechnung nach Auszug

Letzter Abrechnungszeitraum

Für den letzten (anteiligen) Abrechnungszeitraum hat der Mieter Anspruch auf eine ordnungsgemäße Abrechnung. Der Vermieter muss den Zeitraum von Beginn des Abrechnungsjahres bis zum Auszugstag anteilig abrechnen – oder das gesamte Abrechnungsjahr abrechnen und den Mieteranteil zeitanteilig berechnen.

Vorherige Abrechnungszeiträume

Steht beim Auszug noch eine Abrechnung für ein früheres Jahr aus, gelten dafür dieselben Fristen wie während des laufenden Mietverhältnisses. Ist die Frist bereits abgelaufen, kann der Vermieter keine Nachforderung mehr stellen.

Was passiert mit der Kaution?

Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution für die ausstehende Nebenkostenabrechnung einbehalten. „Angemessen“ bedeutet: Der zurückgehaltene Betrag orientiert sich an den Vorauszahlungen des letzten Jahres, nicht an der gesamten Kaution. Den Rest muss der Vermieter innerhalb der Prüfungsfrist von drei bis sechs Monaten zurückzahlen.

Was tun, wenn die Abrechnung nicht kommt?

Erstellt der Vermieter innerhalb der 12-Monats-Frist keine Abrechnung:

• •Nachforderungen sind ausgeschlossen
• •Ein etwaiges Guthaben des Mieters bleibt bestehen und ist einzufordern
• •Nach Mietende kann der Mieter sogar die vollständige Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen einklagen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abrechnet (BGH, Az. VIII ZR 57/04)
• •Der Kautionseinbehalt ist nicht mehr gerechtfertigt – der Mieter kann die vollständige Rückzahlung verlangen

Nachsendeadresse und Zugang

Mieter sollten dem Vermieter die neue Adresse schriftlich mitteilen. Tun sie das nicht, kann der Vermieter an die letzte bekannte Adresse senden. Bei Nachsendung zählt der tatsächliche Zugang für den Beginn der Einwendungsfrist.

Häufige Fragen

Muss ich nach dem Auszug noch eine Nachzahlung leisten?

Ja, wenn die Abrechnung fristgerecht zugeht und ein höherer Verbrauch als die Vorauszahlung vorliegt. Die Pflicht zur Nachzahlung endet nicht mit dem Mietverhältnis.

Bekomme ich mein Guthaben automatisch?

Nicht immer. Manche Vermieter verrechnen das Guthaben mit dem Kautionseinbehalt. Fordern Sie das Guthaben schriftlich ein und setzen Sie eine Frist.

Was gilt bei Eigentümerwechsel nach meinem Auszug?

Der neue Eigentümer tritt in die Rechte und Pflichten ein. Er muss die Abrechnung erstellen und ein etwaiges Guthaben auszahlen.

Kann ich nach dem Auszug noch Belegeinsicht verlangen?

Ja, innerhalb der Einwendungsfrist von zwölf Monaten ab Zugang der Abrechnung – unabhängig davon, ob das Mietverhältnis noch besteht.

Fazit

Die Abrechnungsfrist nach Auszug richtet sich nach dem Ende des Abrechnungszeitraums, nicht nach dem Auszugsdatum. Mieter sollten ihre neue Adresse mitteilen und die Kautionsrückgabe aktiv einfordern.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.