Kaution für Nebenkosten einbehalten – erlaubt?

Kurzantwort

Ja, der Vermieter darf nach Auszug einen angemessenen Teil der Kaution für ausstehende Nebenkosten einbehalten – aber nur vorübergehend und nur in realistischer Höhe. Üblich sind drei bis vier Monatsvorauszahlungen als Rückstellungsbetrag. Nach Erstellung der letzten Nebenkostenabrechnung muss der Restbetrag unverzüglich ausgezahlt werden.

Erklärung

Die Mietkaution dient nach § 551 BGB als Sicherheit für alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis – dazu gehören auch noch nicht abgerechnete Nebenkosten. Steht bei Auszug die letzte Abrechnung noch aus (der Vermieter hat dafür bis zu zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit), darf er einen Teil der Kaution zurückhalten. Der BGH hat klargestellt, dass der einbehaltene Betrag sich an den tatsächlich zu erwartenden Kosten orientieren muss (BGH, Az. VIII ZR 71/05). Ein pauschales Einbehalten der gesamten Kaution ohne nachvollziehbare Schätzung ist unzulässig.

Als Orientierung gilt: Der Rückstellungsbetrag sollte die erwartbare Nachzahlung nicht wesentlich übersteigen. Wer in den Vorjahren Guthaben erhalten hat, kann argumentieren, dass ein hoher Einbehalt unbegründet ist. Der Artikel Kaution – wann muss sie zurückgezahlt werden? erläutert die geltenden Fristen im Detail.

Was Mieter tun können

• Schriftlich eine Aufschlüsselung verlangen: Der Vermieter muss konkret benennen, welchen Betrag er für ausstehende Nebenkosten einbehält und auf welcher Grundlage er die Höhe schätzt.
• Vorjahresabrechnungen als Maßstab heranziehen: Ergaben die letzten Abrechnungen ein Guthaben oder nur geringe Nachzahlungen, spricht das gegen einen hohen Einbehalt.
• Frist setzen: Liegt die Nebenkostenabrechnung vor und wird der Restbetrag nicht ausgezahlt, den Vermieter schriftlich mit Frist von zwei Wochen zur Zahlung auffordern.
• Bei Nichtzahlung Mietkaution nicht zurück – Mahnbescheid selbst? – das geht ohne Anwalt über das Online-Mahnportal.

Fazit

Ein vorübergehender Teileinbehalt der Kaution für ausstehende Nebenkosten ist rechtlich gedeckt. Wer als Mieter die Höhe nicht nachvollziehen kann oder nach Vorliegen der Abrechnung kein Geld erhält, sollte frühzeitig schriftlich reagieren – das stärkt die eigene Position für den Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.