Kaution für Nachzahlung einbehalten?

Kurzantwort

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution nicht für offene Nebenkostennachzahlungen verwenden. Nach Mietende kann er einen angemessenen Teil zurückhalten, bis die letzte Nebenkostenabrechnung erstellt ist – üblicherweise in Höhe der bisherigen monatlichen Vorauszahlungen. Die gesamte Kaution darf er dafür nicht einbehalten.

Erklärung

Die Kaution ist nach § 551 BGB eine zweckgebundene Sicherheit. Solange der Mietvertrag läuft, hat sie Treuhandfunktion: Der Vermieter darf nicht einseitig zugreifen, um eine Nachzahlung zu verrechnen – auch dann nicht, wenn die Forderung berechtigt ist. Er muss die Nachzahlung separat einfordern.

Nach Auszug ändert sich die Lage. Der Vermieter darf einen Teil der Kaution für die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung zurückhalten. Als angemessen gilt in der Regel ein Betrag in Höhe der bisherigen monatlichen Vorauszahlungen, multipliziert mit der Anzahl offener Abrechnungsmonate. Den Rest muss er innerhalb der Prüfungsfrist von drei bis sechs Monaten auszahlen. Wie die Kaution nach Auszug zurückgezahlt werden muss, richtet sich unter anderem danach, ob neben Nebenkosten auch Schäden im Raum stehen.

Was Mieter tun können

• Während des Mietverhältnisses: Verrechnet der Vermieter die Kaution mit einer Nebenkostennachzahlung, schriftlich widersprechen. Die Nachzahlung separat leisten und Rückführung der Kaution auf das Kautionskonto fordern.
• Nach Auszug: Kaution schriftlich zurückfordern und eine Frist von vier bis sechs Wochen setzen.
• Teileinbehalt prüfen: Der zurückgehaltene Betrag muss sich an den bisherigen Vorauszahlungen orientieren. Ein Einbehalt der vollen Kaution allein wegen einer ausstehenden Abrechnung ist unverhältnismäßig.
• Abrechnungsfrist überwachen: Ist die Nebenkostenabrechnung nach zwölf Monaten nicht erstellt, ist die Nachforderung nach § 556 Abs. 3 BGB verfristet – und der Kautionseinbehalt dafür nicht mehr gerechtfertigt.

Fazit

Ein ungerechtfertigter Kautionseinbehalt kostet Zinsen und Liquidität. Wer frühzeitig eine Frist setzt und den einbehaltenen Betrag mit den tatsächlichen Vorauszahlungen vergleicht, erkennt schnell, ob der Vermieter zu viel zurückhält.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.