Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung – was gilt?

Kurzantwort

Der Verteilerschlüssel muss im Mietvertrag vereinbart sein. Er muss konsequent und einheitlich für alle Einheiten angewendet werden.

Erklärung

Der Verteilerschlüssel legt fest, wie die Gesamtkosten eines Betriebskostenpostens auf die einzelnen Mieter aufgeteilt werden. Gängige Schlüssel sind Wohnfläche, Personenzahl oder tatsächlicher Verbrauch. Welcher Schlüssel gilt, muss aus dem Mietvertrag hervorgehen. Ist kein Schlüssel vereinbart, gilt nach § 556a BGB in der Regel die Wohnfläche. Der Schlüssel muss für alle Einheiten im Gebäude einheitlich angewendet werden.

Rechtsgrundlage

Rechtsgrundlage: § 556a BGB.

Typisches Praxisbeispiel

Im Mietvertrag ist die Wohnfläche als Verteilerschlüssel vereinbart. In der Abrechnung werden die Heizkosten jedoch nach Personenzahl verteilt, weil der Vermieter das für gerechter hält. Eine solche einseitige Änderung ist ohne Zustimmung der Mieter nicht wirksam.

Typische Fehler

Der angewendete Schlüssel weicht vom Mietvertrag ab, ohne dass eine wirksame Änderung vereinbart wurde. Leerstandsflächen werden nicht korrekt im Nenner berücksichtigt.

Was Mieter tun können

Den angewendeten Schlüssel mit dem Mietvertrag vergleichen. Stimmen beide nicht überein, ist das ein konkreter Ansatzpunkt für eine schriftliche Beanstandung.

Häufige Frage

Darf der Vermieter den Verteilerschlüssel einseitig ändern?

Nur unter engen Voraussetzungen: sachlicher Grund, rechtzeitige Ankündigung, keine rückwirkende Anwendung.