Garage und Nebenkosten – was wird umgelegt?

Kurzantwort

Garagen und Stellplätze dürfen grundsätzlich nicht zusammen mit der Wohnung in einem gemeinsamen Verteilerschlüssel abgerechnet werden. Sie müssen entweder separat abgerechnet oder vorab aus den Gesamtkosten herausgerechnet werden – sofern sie eigenständige Mietgegenstände sind.

Erklärung

Ist die Garage im selben Mietvertrag wie die Wohnung enthalten, kommt es auf die konkrete Vereinbarung an. Sind Wohnung und Garage als einheitliches Mietverhältnis vertraglich verbunden, kann der Vermieter die Garage in den Verteilerschlüssel einbeziehen. In der Praxis wird die Garagenfläche bei einer Umlage nach Wohnfläche allerdings nicht mitgezählt – die Wohnflächenverordnung erfasst Garagen nicht. Verfügt die Garage über einen eigenen Mietvertrag (häufig bei separat angemieteten Tiefgaragenplätzen), ist sie ein eigenständiges Mietobjekt. Die Kosten für die Garage (z. B. Strom, Reinigung) müssen dann getrennt abgerechnet und dürfen nicht auf die Wohnungsmieter umgelegt werden. Allgemeine Kosten wie Allgemeinstrom oder Aufzugkosten, die auch durch Garagennutzer verursacht werden, bedürfen einer sachgerechten Trennung.

Rechtsgrundlage

§ 556a BGB; BGH VIII ZR 128/08 (Vorwegabzug bei gemischt genutzten Anlagen); WoFlV § 2 (Garage keine Wohnfläche)

Typisches Praxisbeispiel

Ein Mehrfamilienhaus hat eine Tiefgarage mit 20 Stellplätzen. Der Strom für Garagenbeleuchtung und Torantrieb beträgt 1.200 Euro jährlich. Die Hausverwaltung legt diesen Betrag zusammen mit dem Allgemeinstrom auf alle Mieter nach Wohnfläche um. Mieter ohne Stellplatz zahlen anteilig für die Garagenbeleuchtung mit. Das ist fehlerhaft: Die Garagenkosten müssen vorab herausgerechnet und nur den Stellplatznutzern zugeordnet werden.

Typische Fehler

Der häufigste Fehler ist die fehlende Kostentrennung: Garagenkosten werden in die allgemeine Umlage einbezogen, statt vorweg abgezogen zu werden. Ebenso problematisch: Die Garagenfläche wird in die Gesamtfläche eingerechnet, obwohl nur die Wohnfläche maßgeblich ist. Das benachteiligt Mieter ohne Garage, weil sich ihr prozentualer Anteil durch die größere Gesamtfläche reduziert – gleichzeitig zahlen sie für Kosten mit, die nur Garagennutzer betreffen.

Was Mieter tun können

Prüfen Sie, ob Garagenkosten in der Abrechnung von den allgemeinen Betriebskosten getrennt sind. Achten Sie darauf, ob die Gesamtfläche in der Abrechnung ausschließlich Wohnfläche umfasst oder auch Garagenfläche enthält. Beanstanden Sie die Position, wenn eine Trennung fehlt.

Häufige Frage

Muss ich als Wohnungsmieter Kosten für die Tiefgarage mittragen?

Nur, wenn Sie selbst einen Stellplatz nutzen oder im Mietvertrag eine entsprechende Regelung getroffen wurde. Allgemeine Kosten, die durch die Garage entstehen (Strom, Reinigung, Belüftung), dürfen Wohnungsmietern ohne Stellplatz nicht auferlegt werden.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.