Fehlt der Verteilerschlüssel – ist die Nebenkostenabrechnung ungültig?

Kurzantwort

Nicht zwingend. Fehlt der Verteilerschlüssel, ist die Abrechnung nicht automatisch unwirksam – sie kann aber formell fehlerhaft und damit anfechtbar sein.

Erklärung

Eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung muss nach der Rechtsprechung des BGH bestimmte Mindestangaben enthalten: die Gesamtkosten je Kostenart, den angewendeten Verteilerschlüssel, den Anteil des Mieters sowie den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Fehlt der Verteilerschlüssel oder ist er nicht nachvollziehbar dargestellt, verstößt die Abrechnung gegen das Gebot der Nachvollziehbarkeit. Das bedeutet: Der Mieter kann die Abrechnung beanstanden und muss eine Nachzahlung erst dann leisten, wenn eine korrigierte, verständliche Abrechnung vorliegt.

Ob die Abrechnung dadurch vollständig unwirksam ist, hängt vom Einzelfall ab. Entscheidend ist, ob der Fehler so gravierend ist, dass die Abrechnung insgesamt nicht mehr nachvollzogen werden kann – oder ob es sich um einen behebbaren formellen Mangel handelt.

Typische Situation

In der Abrechnung steht nur „Hausmeisterkosten: 1.200 €” und darunter „Ihr Anteil: 180 €” – ohne Erklärung, wie dieser Anteil berechnet wurde. Weder Gesamtfläche noch Wohnfläche des Mieters noch ein Umlageschlüssel sind genannt. Das ist nicht nachvollziehbar. Der Mieter kann die Zahlung zunächst zurückhalten und eine vollständige Abrechnung verlangen.

Was Mieter tun können

Wer den Verteilerschlüssel in der Abrechnung nicht findet oder nicht versteht, sollte zunächst beim Vermieter nachfragen und um eine Erläuterung oder Ergänzung bitten. Bleibt die Antwort aus oder ist die Abrechnung weiterhin nicht nachvollziehbar, kann man die Zahlung schriftlich unter Vorbehalt stellen oder zunächst ganz zurückhalten – mit dem Hinweis, dass man erst nach Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung zahlt.