Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung – was gilt?

Kurzantwort

Der Verteilerschlüssel legt fest, wie Kosten auf Parteien verteilt werden; er muss vertraglich vereinbart oder gesetzlich bestimmt sein und einheitlich angewendet werden. Häufig sind Fläche, Personenzahl oder Verbrauch. Abweichung zur Vereinbarung oder fehlende Angabe sind beanstandungsfähig.

Erklärung

Der Verteilerschlüssel legt fest, wie die Gesamtkosten eines Betriebskostenpostens auf die einzelnen Mieter aufgeteilt werden. Gängige Schlüssel sind Wohnfläche, Personenzahl oder tatsächlicher Verbrauch. Welcher Schlüssel gilt, muss aus dem Mietvertrag hervorgehen. Ist kein Schlüssel vereinbart, gilt nach § 556a BGB in der Regel die Wohnfläche. Der Schlüssel muss für alle Einheiten im Gebäude einheitlich angewendet werden.

Mieter sollten den in der Abrechnung verwendeten Schlüssel mit dem Mietvertrag vergleichen. Stimmen beide nicht überein und liegt keine wirksame Änderungsankündigung vor, ist die Abrechnung angreifbar.

Rechtsgrundlage

§ 556a BGB

Typisches Praxisbeispiel

Im Mietvertrag ist die Wohnfläche als Verteilerschlüssel vereinbart. In der Abrechnung werden die Heizkosten jedoch nach Personenzahl verteilt, weil der Vermieter das für gerechter hält. Eine solche einseitige Änderung ist ohne Zustimmung der Mieter nicht wirksam.

Typische Fehler

Der angewendete Schlüssel weicht vom Mietvertrag ab, ohne dass eine wirksame Änderung vereinbart wurde. Leerstandsflächen werden nicht korrekt im Nenner berücksichtigt.

Was Mieter tun können

Den angewendeten Schlüssel mit dem Mietvertrag vergleichen. Stimmen beide nicht überein, ist das ein konkreter Ansatzpunkt für eine schriftliche Beanstandung.

Häufige Frage

Welcher Schlüssel gilt ohne Vereinbarung?

Die Umlage kann dann problematisch sein. Entscheidend ist, ob eine gesetzliche Grundlage oder eine ergänzende Regel greift.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung.