Heizkostenverteilung – was sagt das Gesetz?

Kurzantwort

Bei einer zentralen Heizungsanlage müssen mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten verbrauchsabhängig verteilt werden; der Rest darf als flächenbezogene Grundkosten abgerechnet werden. Mit Erfassungsgeräten ist eine vollständige Pauschalabrechnung unzulässig. Verstöße können zur gesetzlichen 15-%-Kürzungsmöglichkeit des Mieters führen.

Erklärung

Die Heizkostenverordnung (HeizkV) ist zwingendes Recht: Weder Mietvertrag noch Beschluss der Eigentümergemeinschaft können sie abbedingen. Der Vermieter legt den konkreten Prozentsatz (50, 60 oder 70 % Verbrauch) fest – üblich ist 50/50 oder 30/70 (Grundkosten/Verbrauch). Den Grundkostenanteil verteilt er nach Wohn- oder Nutzfläche.

Auch wenn Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler vorhanden, aber nicht abgelesen wurden, bleibt die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung bestehen. Eine vollständig flächenbezogene Abrechnung ist in diesem Fall ein Verstoß, der das Kürzungsrecht nach § 12 HeizkV auslöst.

Rechtsgrundlage

§ 2 Nr. 4, 5 BetrKV; Heizkostenverordnung (HeizkV)

Typisches Praxisbeispiel

Der verbrauchsabhängige Anteil wird zwar ausgewiesen, beträgt aber nur 40 % – weil der Vermieter den Grundkostenanteil aus praktischen Gründen höher angesetzt hat. Das liegt unterhalb der gesetzlichen Mindestgrenze von 50 % und ist daher ein klarer Verstoß gegen die HeizkV.

Typische Fehler

Der verbrauchsabhängige Anteil liegt unter 50 %. Schätzwerte statt tatsächlicher Ablesungen werden für die Verbrauchserfassung verwendet. Kosten für Gemeinschaftsräume werden nicht vorab herausgerechnet.

Was Mieter tun können

In der Heizkostenabrechnung den Grundkosten- und Verbrauchskostenanteil suchen: Beide müssen als Prozentsatz oder absolute Beträge ausgewiesen sein. Liegt der Verbrauchsanteil unter 50 % oder über 70 %, schriftlich beim Vermieter beanstanden und auf das Kürzungsrecht nach § 12 HeizkV hinweisen. Wurde überhaupt kein individueller Verbrauch berücksichtigt, obwohl Erfassungsgeräte vorhanden sind, gilt dasselbe Kürzungsrecht von 15 %.

Häufige Frage

Was passiert bei weniger als 50 % Verbrauchsanteil?

Das verstößt gegen die Heizkostenverordnung. Der Mieter kann nach § 12 Abs. 1 HeizkV den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 15 % kürzen. Dieses Kürzungsrecht gilt auch, wenn keine verbrauchsabhängige Erfassung vorgenommen wurde, obwohl Erfassungsgeräte vorhanden sind.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.