Wohnfläche falsch – wie überprüfen?

Kurzantwort

Ja — für die Nebenkostenabrechnung zählt die tatsächliche Wohnfläche, nicht die Angabe im Mietvertrag (BGH, Az. VIII ZR 220/17). Schon kleine Abweichungen können den Kostenanteil verfälschen. Mieter können nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) nachmessen und eine Korrektur der Abrechnung verlangen; die frühere 10-%-Toleranz gilt hier nicht mehr.

Erklärung

Die Wohnfläche ist der häufigste Umlagemaßstab in der Nebenkostenabrechnung. Je größer die angegebene Fläche, desto höher der Kostenanteil. Typische Fehlerquellen: Balkone und Terrassen werden zu 100 % statt korrekt mit 25 % (unbeheizt/unverglast) oder 50 % (beheizt/verglast) eingerechnet. Räume unter 1 m Deckenhöhe zählen gar nicht, Räume zwischen 1 m und 2 m nur zu 50 %. Kellerräume und Garagen gehören nach WoFlV nicht zur Wohnfläche. Auch Dachschrägen werden häufig falsch angesetzt. Bei der Gesamtfläche des Hauses (Nenner im Verteilerschlüssel) können ähnliche Fehler stecken – insbesondere wenn Keller oder Abstellräume fälschlich eingerechnet werden.

Was Mieter tun können

• Selbst nachmessen: Mit Laser-Entfernungsmesser oder Maßband jeden Raum vermessen. Schrägen, Balkone und Nischen nach WoFlV-Regeln umrechnen.
• Rechnung aufmachen: Beispiel – Abrechnung rechnet mit 72 m², eigene Messung ergibt 65 m². Bei Jahresnebenkosten von 3.000 € und 12 Parteien macht das je nach Gesamtfläche einen Unterschied von über 100 € pro Jahr. Wie sich das auf die Nebenkosten pro Quadratmeter auswirkt, zeigt der Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt.
• Mietvertrag prüfen: Steht dort eine andere Fläche als in der Abrechnung? Für die Betriebskostenabrechnung ist ohnehin die tatsächliche Fläche maßgeblich (BGH, Az. VIII ZR 220/17) — die 10-%-Grenze betrifft nur die Mietminderung wegen Flächenabweichung.
• Korrektur schriftlich fordern: Vermieter auffordern, die Abrechnung auf Basis der korrekten tatsächlichen Fläche neu zu erstellen. Rückforderungen richten sich nach Verjährung und den Umständen des Einzelfalls.

Fazit

Eine falsche Wohnfläche kann über Jahre zu Mehrkosten von mehreren hundert Euro führen. Eine eigene Nachmessung nach WoFlV dauert eine Stunde und kann sich deutlich lohnen. Auch ein höherer Quadratmeter-Anteil als beim Nachbarn kann auf eine solche Abweichung hindeuten.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.