Keller und Abstellraum im Verteilerschlüssel?

Kurzantwort

Ob Keller und Abstellräume in den Verteilerschlüssel einfließen, hängt vom Mietvertrag und der Berechnungsgrundlage ab. Bei der Umlage nach Wohnfläche (WoFlV) werden Keller in der Regel nicht mitgezählt. Bei einer Umlage nach Nutzfläche oder nach vereinbartem Schlüssel kann die Kellerfläche hingegen berücksichtigt werden.

Erklärung

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) definiert Wohnfläche als die Summe der Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören und bestimmte Anforderungen an Höhe und Nutzbarkeit erfüllen. Kellerräume, Dachböden ohne Aufenthaltsqualität und Garagen zählen nach WoFlV nicht zur Wohnfläche. Wenn der Mietvertrag den Verteilerschlüssel an die Wohnfläche knüpft, bleiben Keller also außen vor.

Anders verhält es sich, wenn der Mietvertrag von „Nutzfläche“ oder „Gesamtfläche“ spricht oder einen individuellen Verteilerschlüssel vorsieht. Dann können Keller, Abstellräume und Garagen in die Berechnung einfließen. In Gewerbe-Mischgebäuden wird häufig die Nutzfläche nach DIN 277 herangezogen, die auch Nebenflächen umfasst. Welcher Verteilerschlüssel im konkreten Fall gilt, hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab.

Rechtsgrundlage

§ 556a BGB; Wohnflächenverordnung (WoFlV); DIN 277 (Nutzfläche)

Typisches Praxisbeispiel

In einem Mehrfamilienhaus werden die Kosten für Allgemeinstrom nach Wohnfläche umgelegt. Ein Mieter entdeckt, dass die Abrechnung für seine Wohnung 72 m² ausweist, obwohl im Mietvertrag nur 65 m² Wohnfläche stehen. Die Differenz von 7 m² entspricht dem zugewiesenen Kellerraum. Da im Mietvertrag „Wohnfläche“ als Verteilerschlüssel vereinbart ist, darf die Kellerfläche nicht eingerechnet werden. Die Abrechnung ist in diesem Punkt fehlerhaft.

Typische Fehler

Hausverwaltungen übernehmen gelegentlich die Gesamtfläche aus dem WEG-Wirtschaftsplan, in dem Kellerflächen enthalten sein können. Bei reinen Wohnmietverträgen muss der Verteilerschlüssel aber die Wohnfläche nach WoFlV verwenden, wenn nichts anderes vereinbart ist. Ein weiterer häufiger Fehler: Garagen- und Stellplatzflächen werden in den Schlüssel eingerechnet, obwohl sie separat vertraglich erfasst sind.

Was Mieter tun können

Prüfen Sie im Mietvertrag, ob „Wohnfläche“ oder „Nutzfläche“ als Bezugsgröße vereinbart ist. Vergleichen Sie die Fläche in der Abrechnung mit der Fläche im Mietvertrag. Weichen die Werte ab und ist der Keller die Ursache, können Sie die Abrechnung beanstanden.

Häufige Frage

Kann der Vermieter den Keller nachträglich in den Verteilerschlüssel aufnehmen?

Nicht einseitig. Eine Änderung des Verteilerschlüssels erfordert eine vertragliche Vereinbarung oder einen sachlichen Grund (z. B. erstmaliger Einbau von Zählern). Die bloße Einbeziehung des Kellers ohne Vertragsänderung ist nicht zulässig.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.