Nebenkosten bei Untermiete – wer zahlt was?

Überblick: Das Drei-Parteien-Verhältnis

• •Vermieter → Hauptmieter: Der Vermieter rechnet ausschließlich mit dem Hauptmieter ab. Er hat keinen direkten Anspruch gegen den Untermieter.
• •Hauptmieter → Untermieter: Der Hauptmieter ist gegenüber dem Untermieter für die Nebenkostenabrechnung verantwortlich – sofern im Untermietvertrag Nebenkosten vereinbart sind.
• •Untermieter → Vermieter: Kein direktes Rechtsverhältnis bei der Untermiete.

Pflichten des Hauptmieters

Gegenüber dem Vermieter

Der Hauptmieter schuldet die gesamten Nebenkosten aus dem Hauptmietvertrag. Die Untervermietung ändert daran nichts. Kommt der Untermieter seiner Zahlungspflicht nicht nach, muss der Hauptmieter den vollen Betrag tragen.

Gegenüber dem Untermieter

Der Hauptmieter muss – je nach Vereinbarung im Untermietvertrag – eine Nebenkostenabrechnung erstellen oder die Kosten pauschal abrechnen. Hierfür gelten die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften (§§ 556 ff. BGB) entsprechend, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Typische Abrechnungsmodelle im Untermietvertrag

Vorauszahlung mit Abrechnung

Der Untermieter zahlt monatlich einen Abschlag. Der Hauptmieter erstellt einmal jährlich eine Abrechnung über die tatsächlich angefallenen Kosten. Dieses Modell entspricht dem klassischen Mietverhältnis.

Nebenkostenpauschale

Der Untermieter zahlt einen festen monatlichen Betrag, der alle Nebenkosten abdeckt. Eine jährliche Abrechnung entfällt. Der Hauptmieter trägt das Risiko, wenn die tatsächlichen Kosten die Pauschale übersteigen.

Anteilige Kostenteilung ohne separate Abrechnung

Hauptmieter und Untermieter teilen sich die Gesamtkosten nach einem vereinbarten Schlüssel (z. B. nach genutzter Fläche oder hälftig). Dieses Modell ist informell und kann zu Streit führen, wenn es nicht schriftlich fixiert ist.

Verteilerschlüssel zwischen Haupt- und Untermieter

Da der Vermieter nur eine Abrechnung für die gesamte Wohnung erstellt, muss der Hauptmieter die Kosten intern aufteilen. Gängige Schlüssel:

• •Wohnfläche: Anteil des untervermieteten Zimmers an der Gesamtfläche der Wohnung
• •Personenzahl: Gleichmäßige Aufteilung nach Köpfen
• •Verbrauch: Bei individuell zählbaren Kosten (z. B. Strom über Unterzähler)
• •Vereinbarte Quote: Frei vereinbar, solange nicht unangemessen

Welcher Schlüssel angemessen ist, hängt von der Kostenart ab. Bei personenabhängigen Kosten (Müll, Wasser) bietet sich die Personenzahl an, bei flächenabhängigen Kosten die Wohnfläche.

Sonderfall: Personenbezogener Verteilerschlüssel im Hauptmietvertrag

Rechnet der Vermieter bestimmte Kosten nach Personenzahl ab, muss der Hauptmieter dem Vermieter Veränderungen in der Belegung mitteilen – also auch den Einzug eines Untermieters. Versäumt er das, kann die Abrechnung auf einer falschen Personenzahl basieren, was andere Mietparteien benachteiligt.

Abrechnungsfrist und Einwendungsfrist im Untermietverhältnis

Im Untermietverhältnis gelten grundsätzlich dieselben Fristen wie im Hauptmietverhältnis:

• •Der Hauptmieter muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen
• •Der Untermieter hat nach Zugang der Abrechnung zwölf Monate Zeit für Einwendungen

In der Praxis erstellt der Hauptmieter seine Abrechnung erst, nachdem er selbst die Abrechnung vom Vermieter erhalten hat. Das ist zulässig – die Frist beginnt für den Hauptmieter erst mit Erhalt der Vermieterabrechnung (BGH, VIII ZR 115/17). Wie sich Fristen bei der Nebenkostenabrechnung im Detail berechnen, beschreibt der entsprechende Artikel.

Häufige Probleme

Hauptmieter erstellt keine Abrechnung

Hat der Untermietvertrag eine Vorauszahlung vereinbart, ist der Hauptmieter zur Abrechnung verpflichtet. Fehlt die Abrechnung nach zwölf Monaten, können Nachforderungen des Hauptmieters gegen den Untermieter verfallen.

Untermieter bestreitet die Höhe

Der Untermieter hat grundsätzlich dieselben Prüfrechte wie ein Mieter im Hauptmietverhältnis – einschließlich Belegeinsicht. Der Hauptmieter muss die Originalbelege des Vermieters zugänglich machen oder dem Untermieter die Belegeinsicht beim Vermieter ermöglichen.

Untermietvertrag enthält keine Nebenkosten-Regelung

Fehlt im Untermietvertrag eine Vereinbarung zu Nebenkosten, kann der Hauptmieter diese in der Regel nicht nachträglich einfordern. Er trägt die gesamten Nebenkosten allein. Eine nachträgliche Vereinbarung ist nur mit Zustimmung des Untermieters möglich.

Häufige Fragen

Darf ich als Hauptmieter mehr abrechnen, als der Vermieter mir berechnet?

Nein. Der Hauptmieter darf dem Untermieter nur den anteiligen Betrag der tatsächlich angefallenen Kosten in Rechnung stellen. Ein Aufschlag ist nicht zulässig, es sei denn, es handelt sich um eine vereinbarte Pauschale.

Was passiert mit Nebenkosten, wenn der Untermieter auszieht?

Es gelten dieselben Regeln wie im normalen Mietverhältnis: Die Abrechnung erfolgt für den gesamten Abrechnungszeitraum. Der Anteil des Untermieters wird zeitanteilig berechnet.

Muss der Vermieter von der Untervermietung wissen?

Für die Nebenkostenabrechnung des Hauptmietvertrags ist die Untervermietung relevant, wenn nach Personenzahl umgelegt wird. Grundsätzlich bedarf die Untervermietung der Zustimmung des Vermieters (§ 540 BGB).

Fazit

Bei Untervermietung bleibt der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter allein für die Nebenkosten verantwortlich. Im Innenverhältnis zum Untermieter sollte der Untermietvertrag eine klare Regelung enthalten – idealerweise mit Vorauszahlung und jährlicher Abrechnung. Ohne vertragliche Grundlage kann der Hauptmieter keine Nebenkosten auf den Untermieter umlegen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.