Wartungsverträge als Nebenkosten – umlagefähig?

Kurzantwort

Umlagefähig sind ausschließlich präventive Wartungsleistungen; Reparatur und Modernisierung nicht. Vollwartungsverträge mischen beides – der enthaltene Reparaturanteil muss herausgerechnet werden, auch wenn die vereinbarte Pauschale nicht splittet. Größere Ersatzinvestitionen oder Umbauten bleiben unabhängig von der gewählten Vertragsetikettierung stets Sache des Vermieters.

Erklärung

Wartungsverträge für technische Anlagen – etwa Heizung, Aufzug oder Rauchwarnmelder – sind grundsätzlich umlagefähig, wenn sie präventive, regelmäßig anfallende Leistungen umfassen. Sie fallen unter die jeweiligen Betriebskostenpositionen der BetrKV. Problematisch wird es, wenn Wartungsverträge auch Reparatur- und Instandhaltungsleistungen oder Notfalleinsätze bei Defekten einschließen. Diese Anteile sind nicht umlagefähig und müssen herausgerechnet werden.

Sogenannte Vollwartungsverträge enthalten daher zwingend einen nicht umlagefähigen Anteil – auch wenn das im Vertrag nicht explizit ausgewiesen ist.

Mieter sollten bei der Belegeinsicht gezielt prüfen, ob der Wartungsvertrag Klauseln zu Reparaturen oder Notfalleinsätzen enthält. Ist das der Fall, ist eine Aufschlüsselung und ein entsprechender Abzug berechtigt einzufordern.

Rechtsgrundlage

§ 2 BetrKV; § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV (Instandhaltung)

Typisches Praxisbeispiel

Ein Aufzugsunternehmen bietet einen Vollwartungsvertrag an, der monatliche Inspektionen und alle Reparaturen bis zu einem bestimmten Wert umfasst – für eine feste Jahrespauschale. Der Vermieter rechnet diese Pauschale vollständig als Betriebskosten ab, obwohl ein erheblicher Reparaturanteil enthalten ist. Was bei der Aufzugwartung als Nebenkosten konkret umlagefähig ist und was nicht, zeigt die Einzelprüfung dieser Position.

Typische Fehler

Vollwartungsverträge werden ohne Abzug des Reparaturanteils vollständig abgerechnet. Wartungsverträge für Anlagen, die nicht mehr in Betrieb sind, laufen weiter und werden abgerechnet.

Was Mieter tun können

• Bei der Belegeinsicht gezielt den Wartungsvertrag anfordern und prüfen, ob Reparatur- oder Notfallklauseln enthalten sind.
• Enthält der Vertrag Reparaturleistungen, den Vermieter schriftlich auffordern, den nicht umlagefähigen Anteil herauszurechnen und die Korrektur in der nächsten Abrechnung darzustellen.
• Vergleichswerte einholen: Typische reine Wartungskosten für eine Heizungsanlage liegen bei 150–300 € pro Jahr. Liegt die Position deutlich darüber, kann ein Vollwartungsanteil die Ursache sein.
• Prüfen, ob ein abgerechneter Wartungsvertrag noch eine tatsächlich im Gebäude vorhandene Anlage betrifft.

Häufige Frage

Sind Vollwartungsverträge vollständig umlagefähig?

Nein. Enthält der Vertrag auch Reparaturen, ist dieser Anteil nicht umlagefähig und muss getrennt ausgewiesen oder herausgerechnet werden. Die Beweislast für die korrekte Aufteilung liegt beim Vermieter.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.