Abrechnung ohne Zähler – ist das erlaubt?

Kurzantwort

Ja, bei verbrauchsunabhängigen Kosten wie Grundsteuer, Versicherung oder Müllabfuhr. Diese dürfen nach Wohnfläche oder Wohneinheit verteilt werden, ohne dass individuelle Zähler nötig sind. Für Heizung und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung (§ 4 HeizkostenV) dagegen eine verbrauchsabhängige Erfassung vor. Fehlt diese, hat der Mieter nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ein Kürzungsrecht von 15 %.

Erklärung

Die Betriebskostenverordnung unterscheidet zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten. Für Positionen wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Straßenreinigung oder Müllabfuhr existiert kein individueller Verbrauch – die Verteilung erfolgt pauschal nach Fläche, Einheiten oder Personenzahl. Dafür braucht es keine Zähler, und eine solche Abrechnung ist rechtlich unproblematisch.

Anders bei Heizung und Warmwasser: Hier muss der Vermieter Erfassungsgeräte (Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler oder Warmwasserzähler) installieren und mindestens 50 % der Kosten nach individuellem Verbrauch abrechnen (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Unterbleibt die Installation oder wird rein flächenbezogen abgerechnet, verstößt der Vermieter gegen die Heizkostenverordnung. Welche Positionen generell umlagefähig sind, erklärt der Artikel Verbrauchsabhängige Nebenkosten – welche Kosten sind betroffen?.

Was Mieter tun können

• Prüfen, welche Kostenart betroffen ist: Verbrauchsunabhängige Positionen (Müll, Versicherung, Grundsteuer) sind auch ohne Zähler korrekt abgerechnet.
• Bei Heizung oder Warmwasser ohne Verbrauchserfassung: Den Vermieter schriftlich auffordern, Erfassungsgeräte zu installieren. Gleichzeitig den Kostenanteil für Heizung und Warmwasser um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Die Kürzung kann direkt bei der Nachzahlung abgezogen werden.
• Prüfen, ob eine Ausnahme nach § 11 HeizkostenV greift: In bestimmten Gebäuden (z. B. Zweifamilienhäuser mit Selbstbewohnung des Vermieters oder bei unverhältnismäßigem Aufwand) kann die Erfassungspflicht entfallen.
• Heizkostenabrechnung insgesamt prüfen: Heizkosten zu hoch? So prüfen Sie Ihre Heizkostenabrechnung zeigt, welche Auffälligkeiten typisch sind.

Fazit

Fehlende Zähler bei Heizung und Warmwasser berechtigen zur Kürzung – bei allen anderen Positionen ist eine Verteilung ohne individuelle Erfassung der Normalfall.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.