Redaktion MietKlar · Geprüft am 16. April 2026
Heizkosten – mindestens 50 % nach Verbrauch?
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass Heizkosten teilweise nach dem individuellen Verbrauch des Mieters abgerechnet werden müssen. Doch was bedeutet das konkret, welche Aufteilung ist zulässig und was können Mieter tun, wenn der Vermieter diese Regel nicht einhält?
Das Wichtigste auf einen Blick
- Mindestens 50 % nach Verbrauch – die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass 50–70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.
- Restbetrag als Grundkosten – 30–50 % werden nach Wohnfläche oder festen Einheiten verteilt.
- Bei Verstoß: 15 % Kürzungsrecht – rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, kann der Mieter 15 % des Heizkostenanteils kürzen.
- Aufteilung in der Abrechnung prüfen – Grundkosten und Verbrauchskosten müssen getrennt ausgewiesen sein.
- Keine einseitige Änderung durch Mieter – die Aufteilung legt der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft fest.
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Jetzt kostenlos prüfenÜberblick: Die gesetzliche Aufteilung
- Mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden
- Der Restbetrag (30–50 %) wird als Grundkosten nach Wohnfläche verteilt
- Die Regel gilt für alle Gebäude mit zentraler Heizungsanlage und individueller Verbrauchserfassung
- Bei Verstoß hat der Mieter ein Kürzungsrecht von 15 %
Was bedeutet „nach Verbrauch“?
Der verbrauchsabhängige Anteil richtet sich nach dem individuellen Wärmeverbrauch des Mieters, der über Heizkostenverteiler, Wärmezähler oder Wärmemengenzähler erfasst wird. Der Grundkostenanteil wird nach Wohnfläche verteilt – unabhängig davon, wie viel der einzelne Mieter geheizt hat. Diese Aufteilung soll sicherstellen, dass Mieter einen Anreiz haben, sparsam zu heizen, gleichzeitig aber auch die gebäudebedingten Grundkosten (Bereitstellung, Wartung, Verluste) fair verteilt werden.
Welche Aufteilung wählt der Vermieter?
Die häufigste Aufteilung in der Praxis:
- 50/50: 50 % Grundkosten nach Fläche, 50 % nach Verbrauch – gesetzliches Minimum
- 30/70: 30 % Grundkosten, 70 % Verbrauch – maximaler Verbrauchsanteil
- 40/60: Häufiger Mittelweg
Der Vermieter bestimmt das Verhältnis und muss sich an den Rahmen der HeizkostenV halten. Ein Verhältnis außerhalb von 30/70 bis 50/50 ist unzulässig.
Was passiert bei einem Verstoß?
Rechnet der Vermieter die Heizkosten ausschließlich nach Wohnfläche ab oder verwendet ein Verhältnis außerhalb des zulässigen Rahmens, kann der Mieter den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Das Kürzungsrecht besteht automatisch – der Mieter muss es nicht gesondert geltend machen, kann es aber mit einer Einwendung gegen die Abrechnung verbinden.
Wie prüfe ich die Aufteilung?
Schritt 1: Aufteilung in der Abrechnung identifizieren
Die Abrechnung sollte Grundkosten und Verbrauchskosten getrennt ausweisen. Prüfen Sie, ob die Beträge einer erkennbaren Aufteilung folgen (z. B. 50/50 oder 30/70).
Schritt 2: Gesamtheizkosten vergleichen
Addieren Sie Grundkosten und Verbrauchskosten. Die Summe muss den Gesamtheizkosten (Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung) entsprechen.
Schritt 3: Verhältnis berechnen
Verbrauchskosten ÷ Gesamtheizkosten × 100 = Verbrauchsanteil in Prozent. Liegt dieser unter 50 % oder über 70 %, ist die Aufteilung unzulässig.
Schritt 4: Kürzungsrecht prüfen
Bei unzulässiger Aufteilung können Sie 15 % des auf Sie entfallenden Heizkostenbetrags abziehen.
Sonderfälle
Gebäude ohne individuelle Verbrauchserfassung
In Gebäuden, in denen keine Heizkostenverteiler oder Wärmezähler installiert sind, kann der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnen. Das 15-%-Kürzungsrecht des Mieters greift dann automatisch (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV; bestätigt durch BGH, Az. VIII ZR 261/06). Sind Zähler vorhanden, aber nicht fernablesbar, beträgt das Kürzungsrecht nur 3 % (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Der Vermieter ist in beiden Fällen verpflichtet, den Mangel zu beheben.
Fußbodenheizung
Bei Fußbodenheizungen ohne separate Zähler ist die Verbrauchserfassung technisch schwieriger. Die HeizkostenV gilt aber auch hier – der Vermieter muss für eine Lösung sorgen.
Zweirohrheizung vs. Einrohrheizung
Die Art des Heizungssystems beeinflusst die Genauigkeit der Verbrauchserfassung. Bei Einrohrheizungen wird häufig ein höherer Grundkostenanteil gewählt (z. B. 50 %), weil die Verbrauchserfassung weniger genau ist.
Häufige Fragen
Kann ich als Mieter eine andere Aufteilung verlangen?
Nein. Der Vermieter bestimmt das Verhältnis innerhalb des zulässigen Rahmens. Der Mieter kann nur beanstanden, wenn das Verhältnis außerhalb des Rahmens liegt.
Gilt die 50-%-Regel auch für Warmwasser?
Ja. Auch die Warmwasserkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn eine zentrale Warmwasserbereitung mit individueller Erfassung vorhanden ist. Die gleichen Aufteilungsregeln gelten.
Muss die Aufteilung in der Abrechnung stehen?
Ja. Die Abrechnung muss Grundkosten und Verbrauchskosten getrennt ausweisen. Fehlt diese Trennung, ist die Abrechnung insoweit nicht nachvollziehbar.
Fazit
Mindestens 50 % der Heizkosten müssen nach individuellem Verbrauch abgerechnet werden. Mieter können die Aufteilung in der Abrechnung nachprüfen und bei Verstößen 15 % des Heizkostenbetrags kürzen.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.