Kündigung wegen offener Nebenkosten – darf der Vermieter das?

Kurzantwort

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Erreicht der Rückstand aus Miete und Nebenkosten insgesamt zwei Monatsmieten, kann der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos kündigen. Eine einzelne hohe Nebenkostennachzahlung kann diesen Schwellenwert bereits überschreiten.

Erklärung

Nebenkosten gehören zur Miete im Sinne des Kündigungsrechts. Der BGH hat bestätigt, dass offene Nebenkostennachforderungen bei der Berechnung des Kündigungsgrundes berücksichtigt werden. Entscheidend ist der Gesamtrückstand: Schuldet der Mieter beispielsweise eine Monatsmiete und zusätzlich eine Nachzahlung in Höhe einer weiteren Monatsmiete, ist der Schwellenwert von zwei Monatsmieten erreicht. Die fristlose Kündigung ist aber nur wirksam, wenn der Mieter sich tatsächlich in Zahlungsverzug befindet – also gemahnt wurde oder seit Fälligkeit und Rechnungszugang in der Regel mehr als 30 Tage vergangen sind (§ 286 Abs. 3 BGB). Außerdem kann der Mieter die Kündigung durch sogenannte Schonfristzahlung abwenden: Zahlt er den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung bleibt aber bestehen. Wie Mieter das Risiko von vornherein vermeiden können, beschreibt der Übersichtsartikel.

Was Mieter tun können

• Lassen Sie es nie so weit kommen: Zahlen Sie den unstreitigen Teil jeder Nachforderung sofort.
• Haben Sie bereits einen Rückstand, zahlen Sie umgehend oder vereinbaren Sie eine Ratenzahlung – jede Zahlung reduziert den Gesamtrückstand.
• Prüfen Sie bei einer erhaltenen Kündigung, ob der Rückstand tatsächlich zwei Monatsmieten erreicht und ob Sie sich in Verzug befinden.
• Nutzen Sie im Notfall die Schonfristzahlung: Vollständige Zahlung des Rückstands innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage macht die fristlose Kündigung unwirksam.
• Wenden Sie sich sofort an einen Mieterverein oder Fachanwalt, wenn eine Kündigung wegen Nebenkostenrückständen droht.

Fazit

Eine Kündigung wegen offener Nebenkosten ist möglich, wenn der Gesamtrückstand zwei Monatsmieten erreicht. Frühzeitige Zahlung oder Ratenzahlung kann diese Eskalation in der Regel verhindern.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.