Redaktion MietKlar · Geprüft am 23. Juni 2026
Fristlose Kündigung vom Vermieter – was tun?
Ein Brief vom Vermieter mit dem Wort „fristlose Kündigung“ löst bei den meisten Mietern Panik aus. Zu Recht – denn wenn die Kündigung wirksam ist, müssen Sie die Wohnung sofort räumen. Doch nicht jede fristlose Kündigung hält einer Prüfung stand. Wer die Voraussetzungen kennt, kann sich gezielt verteidigen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Nicht sofort ausziehen – Ohne gerichtlichen Räumungstitel darf niemand Sie aus der Wohnung setzen. Eigenmächtige Räumung durch den Vermieter ist strafbar.
- Häufigster Grund: Mietrückstand – Zwei aufeinanderfolgende Monate oder kumuliert zwei Monatsmieten lösen das Kündigungsrecht aus.
- Schonfristzahlung rettet die Wohnung – Vollständiger Ausgleich innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage macht die fristlose Kündigung unwirksam.
- Abmahnung ist Pflicht (außer bei Zahlungsverzug) – Fehlt sie, ist die Kündigung bei Lärm, Untervermietung oder Vertragsverletzungen unwirksam.
- Hilfsweise ordentliche Kündigung prüfen – Vermieter sprechen oft beide gleichzeitig aus. Die Schonfristzahlung heilt nur die fristlose, nicht die ordentliche.
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Jetzt kostenlos prüfenÜberblick: Wann ist eine fristlose Kündigung zulässig?
- Der Vermieter braucht einen „wichtigen Grund“ nach § 543 Abs. 1 BGB – ohne diesen ist die Kündigung unwirksam.
- In den meisten Fällen muss der Vermieter vorher abmahnen und eine Frist zur Abhilfe setzen (§ 543 Abs. 3 BGB).
- Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund konkret benennen.
- Auch bei wirksamer fristloser Kündigung darf der Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig räumen – er braucht einen gerichtlichen Räumungstitel.
Die häufigsten Gründe für eine fristlose Kündigung
Mietrückstand (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
Der mit Abstand häufigste Grund. Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn Sie:
- für zwei aufeinanderfolgende Monate die Miete nicht oder nur teilweise gezahlt haben und der Rückstand insgesamt mehr als eine Monatsmiete beträgt, oder
- über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand sind.
Eine vorherige Abmahnung ist bei Zahlungsverzug nicht erforderlich. Allerdings gibt es eine wichtige Rettungsmöglichkeit: Die sogenannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Zahlen Sie den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Diese Möglichkeit besteht jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren.
Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB)
Nachhaltige Störungen des Zusammenlebens im Haus können eine fristlose Kündigung rechtfertigen: wiederholte nächtliche Ruhestörung trotz Abmahnung, Bedrohung oder tätliche Angriffe gegen Mitbewohner oder den Vermieter, massive Beleidigungen. Eine einmalige Lärmbeschwerde genügt nicht – es muss eine Abmahnung vorausgehen, und die Störung muss sich danach fortsetzen.
Unbefugte Untervermietung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
Überlassen Sie die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten, kann der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen. Voraussetzung: Sie haben auf die Aufforderung, die unerlaubte Untervermietung zu beenden, nicht reagiert.
Erhebliche Gefährdung der Mietsache
Vernachlässigen Sie die Wohnung so stark, dass sie erheblichen Schaden nimmt (z. B. Verwahrlosung, illegale bauliche Veränderungen), kann dies nach Abmahnung eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Kaution nicht gezahlt (§ 569 Abs. 2a BGB)
Geraten Sie mit der Kautionszahlung in Höhe von zwei Monatsmieten in Rückstand, kann der Vermieter fristlos kündigen. Was Mieter beachten sollten, wenn die Kaution nicht im Mietvertrag geregelt ist, hängt von der konkreten Vereinbarung ab.
Was Sie nach Erhalt der Kündigung tun sollten
1. Ruhe bewahren – Sie müssen nicht sofort ausziehen
Eine fristlose Kündigung ist nicht automatisch wirksam. Solange kein gerichtlicher Räumungstitel vorliegt, darf niemand Sie aus der Wohnung setzen. Eigenmächtige Maßnahmen des Vermieters (Schlösser austauschen, Strom abstellen) sind strafbar.
2. Kündigungsschreiben prüfen
Kontrollieren Sie folgende Punkte:
- Ist der Kündigungsgrund konkret benannt? Eine Kündigung ohne Angabe des Grundes ist unwirksam.
- Wurde vorher abgemahnt (bei allen Gründen außer Zahlungsverzug erforderlich)?
- Ist das Schreiben von allen Vermietern unterschrieben? Bei mehreren Eigentümern müssen alle die Kündigung aussprechen.
- Wurde die Kündigung zugestellt (nicht nur per E-Mail)?
3. Bei Mietrückstand: sofort zahlen
Ist der Grund ein Mietrückstand, überweisen Sie die offenen Beträge so schnell wie möglich. Die Schonfristzahlung (vollständiger Ausgleich innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage) macht die fristlose Kündigung unwirksam. Aber Achtung: Eine eventuell hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt.
4. Widerspruch schriftlich erklären
Halten Sie die Kündigung für unwirksam, teilen Sie dies dem Vermieter schriftlich mit. Nennen Sie den Grund (z. B. fehlende Abmahnung, kein ausreichender Kündigungsgrund). Ein Widerspruch allein verhindert die Kündigung nicht, dokumentiert aber Ihre Position für ein mögliches Gerichtsverfahren.
5. Rechtliche Hilfe holen
Bei einer fristlosen Kündigung steht viel auf dem Spiel. Ein Mieterverein oder Fachanwalt kann prüfen, ob die Kündigung formell und materiell wirksam ist, und Sie im Räumungsprozess vertreten.
Hilfsweise ordentliche Kündigung – die Doppelstrategie
Viele Vermieter sprechen neben der fristlosen Kündigung gleichzeitig eine ordentliche Kündigung aus. Das bedeutet: Selbst wenn die fristlose Kündigung unwirksam ist, könnte die ordentliche Kündigung (mit regulärer Kündigungsfrist nach Mietdauer) wirksam sein. Prüfen Sie deshalb immer beide Kündigungen getrennt. Die Schonfristzahlung heilt nur die fristlose, nicht die ordentliche Kündigung.
Häufige Fragen
Wie schnell muss ich nach einer fristlosen Kündigung ausziehen?
Sofort – theoretisch. Praktisch muss der Vermieter jedoch erst Räumungsklage erheben und einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Das dauert in der Regel mehrere Monate. Solange kein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt, dürfen Sie in der Wohnung bleiben.
Kann der Vermieter meine Sachen auf die Straße stellen?
Nein. Eigenmächtige Räumung ohne gerichtlichen Titel ist verboten und kann als verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) oder Nötigung strafbar sein. Sie können dagegen sofort gerichtlichen Schutz beantragen.
Muss der Vermieter vorher abmahnen?
Bei Mietrückstand: Nein. Bei fast allen anderen Gründen (Lärm, unerlaubte Untervermietung, Vertragsverletzungen): Ja. Ohne vorherige Abmahnung ist die Kündigung in diesen Fällen unwirksam.
Was kostet ein Räumungsprozess?
Die Gerichtskosten richten sich nach dem Streitwert (Jahreskaltmiete). Bei einer Kaltmiete von 800 € monatlich beträgt der Streitwert 9.600 €. Die Gerichtskosten liegen dann bei rund 700 €, Anwaltskosten bei ca. 1.500–2.000 € pro Partei. Die unterlegene Seite trägt alle Kosten.
Kann ich die Kündigung durch Nachzahlung heilen?
Nur bei Mietrückstand – und nur einmal in zwei Jahren (Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die vollständige Zahlung muss innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage erfolgen. Für andere Kündigungsgründe gibt es kein vergleichbares Heilungsrecht.
Fazit
Nicht jede fristlose Kündigung ist das Ende des Mietverhältnisses. Formfehler, fehlende Abmahnungen oder die Schonfristzahlung bieten oft einen Ausweg. Entscheidend ist schnelles Handeln: Kündigung prüfen, offene Beträge ausgleichen und bei Bedarf rechtliche Hilfe suchen – bevor der Vermieter Räumungsklage einreicht.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.