Mietpreisbremse prüfen – zahle ich zu viel?

Überblick: Was die Mietpreisbremse regelt

• •Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) begrenzt die zulässige Nettokaltmiete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• •Sie gilt nur in Gebieten, die per Landesverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sind – nicht automatisch überall.
• •Ohne schriftliche Rüge an den Vermieter gibt es keinen Rückforderungsanspruch.
• •Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sind ausgenommen – aber nur, wenn der Vermieter das vor Vertragsschluss mitgeteilt hat.
• •Die Regelung gilt bis zum 31. Dezember 2029 (verlängert durch Gesetz vom 23.07.2025).

Die 10-%-Grenze bezieht sich ausschließlich auf die Nettokaltmiete (Grundmiete ohne Nebenkosten). Betriebskosten-Vorauszahlungen oder Heizkostenpauschalen zählen nicht dazu.

Gilt die Mietpreisbremse für meine Wohnung?

Die Mietpreisbremse greift nur unter zwei Voraussetzungen gleichzeitig: Ihre Wohnung liegt in einem per Landesverordnung ausgewiesenen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, und Ihr Mietvertrag wurde nach Inkrafttreten der jeweiligen Verordnung abgeschlossen.

Stand 2026 haben unter anderem folgende Bundesländer Gebiete ausgewiesen: Berlin (gesamtes Stadtgebiet), Hamburg (gesamtes Stadtgebiet), Bayern (München und über 200 weitere Gemeinden), NRW (Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster und weitere), Baden-Württemberg (Stuttgart, Freiburg, Heidelberg und weitere), Hessen (Frankfurt, Darmstadt, Wiesbaden und weitere).

Ob Ihre Gemeinde dazugehört, erfahren Sie über die Mietpreisbremse-Verordnung Ihres Bundeslandes – diese ist auf der Website des jeweiligen Landesministeriums einsehbar.

Ausnahmen: Wann die Mietpreisbremse nicht greift

Auch in einem ausgewiesenen Gebiet gibt es Fälle, in denen die 10-%-Grenze nicht gilt (§ 556f BGB):

Neubauten

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind vollständig ausgenommen. Das betrifft sowohl Neubauten als auch Wohnungen, die durch umfassende Sanierung erstmals nach diesem Datum bezugsfertig wurden.

Umfassende Modernisierung

Wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der vergleichbaren Neubaukosten erreichen, gilt die Wohnung als umfassend modernisiert und fällt nicht unter die Mietpreisbremse.

Vormiete höher als zulässige Miete

War die Miete des Vormieters bereits höher als ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %, darf der Vermieter die bisherige Vormiete weiterhin verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB). Die Mietpreisbremse deckelt dann nicht auf die Vergleichsmiete, sondern auf die tatsächliche Vormiete.

Modernisierung vor Wiedervermietung

Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor der Neuvermietung modernisiert, darf er die Modernisierungsumlage auf die zulässige Miete aufschlagen (§ 556e Abs. 2 BGB).

Die Auskunftspflicht des Vermieters

Seit 2019 muss der Vermieter den Mieter unaufgefordert vor Vertragsschluss darüber informieren, wenn er sich auf eine der oben genannten Ausnahmen berufen will (§ 556g Abs. 1a BGB). Konkret muss er mitteilen, welche Ausnahme greift und warum – etwa die Höhe der Vormiete, das Datum der Erstnutzung oder die Art der Modernisierung.

Unterlässt der Vermieter diese Auskunft, kann er sich nachträglich nicht auf die Ausnahme berufen. In diesem Fall gilt die reguläre 10-%-Grenze, selbst wenn objektiv ein Ausnahmegrund vorläge. Für Mieter bedeutet das: Steht im Mietvertrag oder einem Begleitschreiben kein Hinweis auf Neubau, Vormiete oder Modernisierung, kann der Vermieter diese Argumente bei einer Rüge nicht mehr nachschieben.

So prüfen Sie, ob Ihre Miete zu hoch ist

Schritt 1: Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

Die Vergleichsmiete ergibt sich aus dem qualifizierten Mietspiegel Ihrer Gemeinde (falls vorhanden), einer Mietdatenbank oder einem Sachverständigengutachten. Viele Städte veröffentlichen ihren Mietspiegel online – suchen Sie nach „Mietspiegel [Ihre Stadt] 2026“.

Schritt 2: Zulässige Höchstmiete berechnen

Die Formel ist einfach: Ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10 = zulässige Höchstmiete bei Neuvermietung. Liegt Ihre vereinbarte Nettokaltmiete darüber, haben Sie möglicherweise einen Rückforderungsanspruch.

Schritt 3: Ausnahmen prüfen

Fragen Sie sich: Wurde die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet? Wurde sie in den letzten drei Jahren vor Ihrem Einzug umfassend modernisiert? War die Vormiete des vorherigen Mieters bereits höher? Hat der Vermieter Sie vor Vertragsschluss über eine dieser Ausnahmen informiert? Wenn der Vermieter nichts mitgeteilt hat, kann er sich nicht darauf berufen – und Sie haben gute Karten.

Die Rüge: Wie Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern

Selbst wenn Ihre Miete eindeutig zu hoch ist: Ohne eine qualifizierte Rüge in Textform (§ 556g BGB) haben Sie keinen Rückforderungsanspruch. Die Rüge ist die zentrale Voraussetzung – ohne sie passiert rechtlich nichts.

Was die Rüge enthalten muss

Die Rüge muss in Textform (E-Mail, Brief, Fax – kein mündliches Gespräch) beim Vermieter eingehen und folgende Punkte enthalten: die Feststellung, dass die vereinbarte Miete die zulässige Höchstmiete überschreitet, eine Angabe der aus Ihrer Sicht zulässigen Miete mit Verweis auf den Mietspiegel sowie eine Aufforderung an den Vermieter, etwaige Ausnahmen mitzuteilen.

Fristen und Rückwirkung

Für Mietverträge ab dem 1. April 2020 gilt: Rügen Sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, können Sie die gesamte Überzahlung seit Vertragsbeginn zurückfordern. Rügen Sie erst nach 30 Monaten, erhalten Sie nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordenen Überzahlungen zurück. Das bedeutet: Jeder Monat ohne Rüge ist ein Monat, in dem Sie Geld verschenken.

Unabhängig davon verjährt der Rückforderungsanspruch nach drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem die Rüge zugeht. Wer also 2026 rügt, muss den Anspruch bis Ende 2029 geltend machen.

Praktischer Ablauf

• Rüge per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung an den Vermieter senden.
• Dem Vermieter eine Frist von vier Wochen zur Stellungnahme setzen.
• Reagiert der Vermieter innerhalb der Frist nicht, können Sie ab dem Folgemonat die Miete auf die zulässige Höhe kürzen. Die Differenz, die Sie seit der Rüge (bzw. seit Mietbeginn bei fristgerechter Rüge) zu viel gezahlt haben, fordern Sie schriftlich zurück.
• Weigert sich der Vermieter weiterhin, bleibt die gerichtliche Durchsetzung – über professionelle Rechtsberatung oder einen Inkassodienstleister, der sich auf Mietpreisbremse spezialisiert hat.

Mietpreisbremse vs. Kappungsgrenze: Der Unterschied

Viele Mieter verwechseln zwei verschiedene Schutzmechanismen:

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) greift bei Neuvermietung – also wenn Sie einen neuen Mietvertrag unterschreiben. Sie begrenzt die Anfangsmiete.

Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) schützt im laufenden Mietverhältnis: Der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % erhöhen (in angespannten Märkten: 15 %) – und auch dann nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das betrifft Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB, nicht die Anfangsmiete.

Für Mieter mit Indexmiete oder Staffelmiete gelten eigene Regeln: Die Mietpreisbremse begrenzt die Ausgangsmiete im Indexmietvertrag, die späteren Index-Anpassungen sind davon aber nicht mehr betroffen.

Häufige Fragen

Gilt die Mietpreisbremse auch bei Staffelmiete?

Ja — bereits die erste Staffel darf die zulässige Höchstmiete (ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %) nicht überschreiten. Eine einmal erhobene Rüge wirkt in den folgenden Mietstaffeln fort und muss nicht wiederholt werden (BGH, Az. VIII ZR 279/21). Spätere Staffeln dürfen ebenfalls die Obergrenze nicht überschreiten — wer also bei der ersten Staffel rügt, ist auch für die Folgejahre geschützt.

Kann ich die Rüge auch nach Jahren noch erheben?

Ja — die Rüge ist jederzeit während des laufenden Mietverhältnisses möglich (§ 556g BGB). Allerdings verlieren Sie bei einer Rüge nach 30 Monaten den Anspruch auf rückwirkende Rückforderung. Sie erhalten dann nur die Überzahlung ab dem Monat der Rüge zurück — nicht für die gesamte bisherige Mietdauer. Je früher die Rüge, desto mehr Geld lässt sich zurückholen.

Was kostet mich die Rüge?

Nichts — die Rüge selbst ist kostenlos, Sie können sie eigenständig in Textform formulieren und versenden. Viele Mietervereine (Jahresbeitrag ca. 60–120 Euro) helfen bei der Formulierung und Durchsetzung. Ein Anwalt ist erst nötig, wenn der Vermieter die Rüge ignoriert und eine gerichtliche Durchsetzung erforderlich wird.

Kann der Vermieter mir wegen der Rüge kündigen?

Nein — eine Kündigung wegen Inanspruchnahme der Mietpreisbremse wäre rechtsmissbräuchlich und unwirksam. Sie haben ein gesetzliches Recht auf die korrekte Miethöhe (§ 556d BGB). Die Rüge ist die vom Gesetz vorgesehene Art, dieses Recht geltend zu machen — der Vermieter darf daraus keine nachteiligen Konsequenzen für Sie ableiten.

Gilt die Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen?

Ja, die 10-%-Grenze gilt auch für möblierte Wohnungen. Der Möblierungszuschlag wird zusätzlich zur Nettokaltmiete berechnet, ändert aber nichts an der zulässigen Grundmiete. Allerdings wurde der Möblierungszuschlag lange als Schlupfloch genutzt – das Mietrechtspaket II sieht hier eine Deckelung vor.

Gilt die Mietpreisbremse bei Indexmiete?

Ja, für die Ausgangsmiete. Die erste Miete im Indexmietvertrag darf die ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % nicht überschreiten. Die späteren Anpassungen an den Verbraucherpreisindex unterliegen nicht der Mietpreisbremse, sondern eigenen Regeln — ob die aktuelle Anpassung korrekt berechnet wurde, lässt sich mit dem Indexmiete-Rechner nachprüfen.

Fazit

Wer in einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt zur Miete wohnt und seit 2015 einen neuen Vertrag abgeschlossen hat, sollte zumindest einmal prüfen, ob die Miete die zulässige Grenze überschreitet. Die Rüge ist der einzige Schritt, der zählt – und je früher sie erfolgt, desto mehr Geld lässt sich zurückholen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.