Mietrechtspaket 2 – was ändert sich für Mieter?

Indexmieten: Begrenzung in angespannten Wohnungsmärkten

Bisher konnten Vermieter bei Indexmietverträgen die Miete jährlich in voller Höhe an den Verbraucherpreisindex koppeln – auch Steigerungen von 5 % oder mehr waren zulässig.

Geplante Änderung: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (dort, wo bereits die Mietpreisbremse gilt) soll nur noch die Hälfte einer Steigerung über 3 % durchgesetzt werden können.

Beispiel: Steigt der Index um 7 %, darf die Miete in angespannten Märkten nur um 3 % + (4 % ÷ 2) = 5 % steigen, statt um die vollen 7 %.

Einordnung: Für Mieter in Großstädten mit Mietpreisbremse bedeutet das eine spürbare Entlastung bei hoher Inflation. In nicht-angespannten Märkten ändert sich nichts. Wer einen Indexmietvertrag hat, findet Hintergründe zu den geltenden Regeln bei Index- und Staffelmiete.

Möblierte Wohnungen: Möblierungszuschlag wird gedeckelt

Möblierte Wohnungen waren bisher ein Schlupfloch – es gab keine Obergrenze für den Möblierungszuschlag. Vermieter konnten mit beliebigen Aufschlägen die Mietpreisbremse faktisch umgehen.

Geplante Änderung: Der Zuschlag für Möblierung wird auf maximal 1 % des Zeitwerts der Möbel pro Monat begrenzt. Gleichzeitig darf der Zuschlag nicht mehr als 10 % der ortsüblichen Nettokaltmiete betragen.

Beispiel: Bei Möbeln im Zeitwert von 5.000 € ergibt sich ein maximaler Zuschlag von 50 €/Monat. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 800 €, ist bei 80 €/Monat Schluss – unabhängig vom Möbelwert.

Einordnung: Besonders relevant für Mieter in Berlin, München und Frankfurt, wo möblierte Wohnungen häufig zu deutlich überhöhten Preisen angeboten werden.

Kurzzeitvermietung: Maximale Dauer wird begrenzt

Geplante Änderung: Wohnungen dürfen künftig maximal 6 Monate pro Jahr kurzzeitvermietet werden (z. B. über Airbnb). In bestimmten Fällen kann diese Frist auf 8 Monate verlängert werden. Die genauen Voraussetzungen für die Verlängerung sind noch nicht final definiert, werden aber voraussichtlich an einen Nachweis des Eigentümers geknüpft.

Bisherige Lage: Bisher galt in manchen Bundesländern (z. B. Berlin) bereits eine Zweckentfremdungsverordnung mit maximaler Kurzzeitvermietungsdauer. Die Bundesregelung soll einen einheitlichen Rahmen schaffen und kommunale Regelungen ergänzen, nicht ersetzen.

Einordnung: Für Mieter relevant, wenn Nachbarwohnungen als Ferienwohnungen genutzt werden und dadurch Lärm oder Fremdverkehr im Haus entsteht. Die Regelung soll primär dem Wohnungsmangel in Ballungsräumen entgegenwirken und wirkt sich indirekt auf bestehende Mietverhältnisse aus, indem langfristig mehr Wohnraum dem regulären Mietmarkt erhalten bleibt.

Schonfristzahlung: Ordentliche Kündigung einmalig abwendbar

Bisher konnten Mieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs abwenden, indem sie innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den gesamten Rückstand nachzahlten (Schonfristregelung, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung blieb jedoch wirksam.

Geplante Änderung: Künftig soll auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs einmalig abgewendet werden können, wenn der Mieter den Rückstand innerhalb von zwei Monaten vollständig nachzahlt. Dieses Recht besteht nur einmal innerhalb von drei Jahren.

Einordnung: Eine deutliche Verbesserung des Kündigungsschutzes. Mieter, die durch einen einmaligen finanziellen Engpass in Rückstand geraten, erhalten eine echte zweite Chance. Wiederholungstäter sind nicht geschützt. Zu den allgemeinen Kündigungsfristen im Mietrecht gelten weiterhin die bisherigen Regelungen.

Kleinmodernisierung: Wertgrenze von 20.000 Euro

Geplante Änderung: Für Modernisierungsmaßnahmen bis zu einem Gesamtvolumen von 20.000 Euro pro Wohnung soll ein vereinfachtes Verfahren für Mieterhöhungen gelten. Der Vermieter kann in diesem Fall die Jahresmiete um maximal 10 % der aufgewendeten Kosten erhöhen, ohne den aufwändigen Nachweis über die Einsparung von Betriebskosten führen zu müssen.

Bisherige Lage: Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter bei Modernisierungen die Jahresmiete um 8 % der aufgewendeten Kosten erhöhen. Öffentliche Zuschüsse werden vor der Berechnung abgezogen (§ 559a BGB). Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 €/m² steigen (§ 559 Abs. 3a BGB). Die Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung ist dabei häufig strittig und führt zu langwierigen Auseinandersetzungen.

Einordnung: Für Mieter bedeutet dies, dass bei kleineren Modernisierungen (z. B. neuer Aufzug-Display, Energiesparmaßnahmen an Fenstern, Einbau von Rauchmeldern) zwar einfacher erhöht werden kann, aber die absolute Belastung durch die Wertgrenze von 20.000 Euro begrenzt bleibt. Die Duldungspflicht des Mieters und die Härtefallregelung nach § 559 Abs. 4 BGB bleiben bestehen. Mieter können weiterhin eine unzumutbare Härte geltend machen, wenn die Mieterhöhung ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteigt. Zur Abgrenzung zwischen Modernisierung und regulären Betriebskosten gelten die bisherigen Grundsätze.

Aktueller Status (Mai 2026)

Das Mietrechtspaket 2 hat das Kabinett passiert und befindet sich im parlamentarischen Verfahren. Es soll vor der Sommerpause 2026 vom Bundestag beschlossen werden. Bis dahin können einzelne Regelungen im Gesetzgebungsprozess noch verändert werden.

Was Mieter jetzt tun können

• Indexmietvertrag prüfen: Wer in einem angespannten Markt wohnt, kann künftige Erhöhungen an der neuen Obergrenze messen
• Möblierungszuschlag hinterfragen: Bestehende überhöhte Zuschläge könnten nach Inkrafttreten angreifbar werden
• Kündigung erhalten? Wer wegen Zahlungsverzugs eine ordentliche Kündigung erhält, sollte die Schonfrist-Option kennen – diese kann nach Inkrafttreten erstmals auch die ordentliche Kündigung stoppen

Häufige Fragen

Gilt die Indexmieten-Begrenzung auch für bestehende Verträge?

Ja – nach aktuellem Entwurfsstand soll die Kappung auch für bereits laufende Indexmietverträge gelten, sobald das Gesetz in Kraft tritt. Eine rückwirkende Erstattung bereits gezahlter Erhöhungen ist jedoch nicht vorgesehen.

Kann ich als Mieter den Möblierungszuschlag jetzt schon anfechten?

Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes gelten die bisherigen Regeln. Allerdings können Mieter in Gebieten mit Mietpreisbremse bereits jetzt prüfen, ob die Gesamtmiete die zulässige Höchstgrenze überschreitet – unabhängig von der Möblierungsfrage.

Was passiert, wenn ich zweimal in drei Jahren in Zahlungsverzug gerate?

Die erweiterte Schonfrist-Regelung gilt nur einmal innerhalb von drei Jahren. Beim zweiten Verzug innerhalb dieses Zeitraums bleibt die ordentliche Kündigung wirksam, auch wenn der Rückstand nachträglich beglichen wird.

Fazit

Das Mietrechtspaket 2 stärkt den Mieterschutz in mehreren Bereichen gleichzeitig. Die größte praktische Wirkung dürften die Indexmieten-Begrenzung und die erweiterte Schonfristregelung haben. Bis zum endgültigen Beschluss können sich Details noch ändern – die grundsätzliche Richtung steht jedoch fest.

Dieser Artikel gibt den Stand des Gesetzentwurfs vom April 2026 wieder. Einzelheiten können sich im parlamentarischen Verfahren noch ändern. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung.