Vermieter verstorben – was müssen Mieter tun?

Kurzantwort

Der Mietvertrag endet nicht. Er geht kraft Gesetz auf die Erben des Vermieters über (§ 1922 BGB). Mieter müssen weder kündigen noch einen neuen Vertrag unterschreiben. Wichtig ist aber, möglichst bald herauszufinden, wer die Erben sind — denn Reparaturen, Nebenkostenabrechnungen und die Kautionsrückgabe brauchen einen Ansprechpartner.

Erklärung

Nach § 1922 Abs. 1 BGB geht das gesamte Vermögen des Verstorbenen auf die Erben über — einschließlich aller Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Miethöhe, Nebenkosten, Kaution und Kündigungsfristen bleiben unverändert. Die Erben haben kein Sonderkündigungsrecht; eine Kündigung ist nur aus den üblichen gesetzlichen Gründen mit den regulären Kündigungsfristen möglich.

Gibt es mehrere Erben, bilden diese eine Erbengemeinschaft. Kontoänderungen oder Kündigungen sind nur wirksam, wenn alle Erben zustimmen oder eine Person wirksam bevollmächtigt ist. Für den Nachweis der Erbenstellung reicht ein Testament allein nicht — nur ein Erbschein gibt volle Sicherheit.

Ist eine Hausverwaltung eingesetzt, bleibt deren Auftrag in der Regel zunächst bestehen. Sie ist dann der erste Ansprechpartner.

Was Mieter tun können

• Falls vorhanden: zuerst die Hausverwaltung kontaktieren. Sie weiß meist, wer die Erben sind oder ob ein Nachlasspfleger bestellt wurde.
• Miete weiterhin pünktlich auf das bisherige Vermieterkonto überweisen. Erst bei Vorlage eines Erbscheins auf ein neues Konto umstellen.
• Meldet sich niemand als Erbe: beim Nachlassgericht (Amtsgericht am letzten Wohnort des Vermieters) nachfragen oder die Bestellung eines Nachlasspflegers anregen (§ 1961 BGB).
• Bleiben die Erben dauerhaft unbekannt, können Sie die Miete beim Amtsgericht hinterlegen (§ 372 BGB). Das wirkt wie eine Zahlung und schützt vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
• Mängel weiterhin unverzüglich schriftlich anzeigen (§ 536c BGB) — an die bekannte Vermieteradresse, ergänzt um den Vermerk „zu Händen der Erben“.

Fazit

Solange niemand einen Erbschein vorlegt, besteht kein Grund, auf ungeprüfte Forderungen zu reagieren oder die Miete an ein neues Konto zu überweisen. Wer pünktlich weiterzahlt und Mängel dokumentiert, macht rechtlich nichts falsch.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.