Hauptmieter kündigt – was passiert mit dem Untermieter?

Kurzantwort

Endet der Hauptmietvertrag, verliert auch der Untermieter sein Wohnrecht. Der Vermieter kann nach § 546 Abs. 2 BGB die Herausgabe der Wohnung direkt vom Untermieter verlangen – obwohl zwischen beiden kein Vertrag besteht. Der Untermieter kann sich in dieser Situation nicht auf den Härtefallschutz nach § 574 BGB berufen.

Erklärung

Der Untermietvertrag ist ein eigenständiges Vertragsverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter. Wird der Hauptmietvertrag beendet – egal ob durch Kündigung des Hauptmieters, des Vermieters oder durch Aufhebungsvertrag – entfällt die Rechtsgrundlage für den Aufenthalt des Untermieters. Der Vermieter muss dem Untermieter nicht gesondert kündigen: Es reicht, dass das Hauptmietverhältnis wirksam beendet ist. Danach kann der Vermieter den Untermieter zur Herausgabe auffordern. Zieht der Untermieter nicht freiwillig aus, bleibt dem Vermieter nur die Räumungsklage. Wie Nebenkosten bei Untermiete aufgeteilt werden, spielt für den Herausgabeanspruch keine Rolle – entscheidend ist allein das Ende des Hauptvertrags.

Was Mieter tun können

• Prüfen Sie als Untermieter, ob der Hauptmietvertrag tatsächlich wirksam beendet wurde. Wurde dem Hauptmieter z. B. fristlos gekündigt, kann die Wirksamkeit dieser Kündigung angreifbar sein.
• Nehmen Sie Kontakt zum Vermieter auf und fragen Sie, ob ein direkter Mietvertrag mit Ihnen möglich ist. Manche Vermieter stimmen zu, um eine Räumungsklage zu vermeiden.
• Prüfen Sie Schadensersatzansprüche gegen den Hauptmieter: Hat dieser das Ende des Hauptmietvertrags verschuldet (z. B. durch Zahlungsverzug), kann Ihnen ein Anspruch auf Ersatz der Umzugskosten und Mietdifferenz zustehen.
• Handeln Sie schnell – ab der Herausgabeaufforderung des Vermieters kann dieser für die Zeit des Verbleibens eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete verlangen.

Fazit

Wer als Untermieter einzieht, übernimmt das Risiko, dass der Hauptmietvertrag endet. Eine schriftliche Regelung im Untermietvertrag über Informationspflichten und Schadensersatz bei vorzeitigem Ende schützt zumindest finanziell.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.