Fristlose Kündigung als Mieter – wann möglich?

Kurzantwort

Mieter können nach § 543 BGB fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt und dem Mieter ein Festhalten am Mietvertrag nicht zuzumuten ist. Typische Fälle: Gesundheitsgefährdung durch Schimmel oder Schadstoffe, dauerhafter Heizungsausfall, Entzug des Wohnungsgebrauchs oder unzumutbare Belästigung. Voraussetzung ist in der Regel eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung.

Erklärung

Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort, ohne Einhaltung der regulären Kündigungsfrist nach Mietdauer. § 543 Abs. 2 BGB nennt zwei zentrale Fallgruppen für Mieter: Erstens, wenn der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzieht (z. B. Wohnung bei Einzug nicht bewohnbar). Zweitens, wenn der Vermieter einen Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt. Ergänzend regelt § 569 Abs. 1 BGB den besonderen Fall der Gesundheitsgefährdung: Ist die Wohnung so beschaffen, dass ihre Benutzung die Gesundheit erheblich gefährdet, kann der Mieter fristlos kündigen – selbst wenn er die Gefährdung bei Vertragsschluss kannte.

Was Mieter tun können

• Abmahnung oder Fristsetzung: Vor der fristlosen Kündigung muss der Vermieter in der Regel schriftlich abgemahnt oder ihm eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt werden (§ 543 Abs. 3 BGB). Nur bei offensichtlicher Aussichtslosigkeit der Nachbesserung entfällt dieses Erfordernis.
• Kündigungsschreiben verfassen: Der Kündigungsgrund muss im Schreiben konkret benannt werden – z. B. „Schimmelbefall in Schlafzimmer und Bad seit [Datum], trotz Mängelanzeige vom [Datum] und Fristsetzung zum [Datum] nicht beseitigt.“
• Beweise sichern: Fotos, ärztliche Atteste, Temperaturprotokolle, Schriftverkehr mit dem Vermieter – alles, was den Mangel und die unterlassene Reaktion belegt.
• Kündigung per Einschreiben oder Boten zustellen, um den Zugang nachweisen zu können.

Sonderfall: Gesundheitsgefährdung

Bei konkreter Gesundheitsgefahr (z. B. starker Schimmelbefall, Schadstoffbelastung, fehlende Heizung im Winter) greift § 569 Abs. 1 BGB. Hier ist die Abmahnung nicht zwingend entbehrlich, aber die Frist zur Abhilfe darf kürzer ausfallen. Wichtig: Der Mieter muss die Gefährdung nicht durch ein ärztliches Gutachten beweisen – es genügt, wenn die Beschaffenheit der Wohnung objektiv geeignet ist, die Gesundheit zu gefährden.

Fazit

Eine fristlose Kündigung ist das letzte Mittel und setzt klare Dokumentation voraus. Wer den Vermieter rechtzeitig abmahnt, Fristen setzt und die Mängel belegt, steht im Streitfall deutlich besser da als ohne schriftliche Nachweise.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.