Nebenkostenpositionen – was ist erlaubt?

Kurzantwort

Die BetrKV listet in § 2 abschließend alle umlagefähigen Betriebskosten – etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müll, Versicherung, Aufzug und Winterdienst. § 1 Abs. 2 schließt Verwaltung, Reparatur und Instandhaltung ausdrücklich aus. Mischpositionen wie Vollwartungsverträge brauchen immer eine besonders sorgfältige Einzelprüfung.

Erklärung

Grundsätzlich umlagefähig sind: Grundsteuer, Heiz- und Warmwasserkosten (mit HeizkV), Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Aufzug, Winterdienst, Hausmeister (nur Betriebsanteile), Schornsteinfeger, Legionellenprüfung, Rauchwarnmelderwartung. Grundsätzlich nicht umlagefähig: Verwaltung, Reparaturen, Bankgebühren, Leerstand, Gartenneuanlage, Instandhaltungsrücklagen. Kontextabhängig: Baumfällung, Kabel ab Juli 2024, Wartungsverträge mit Reparaturanteil.

Mieter, die ihre Abrechnung prüfen wollen, sollten jeden einzelnen Posten mit der BetrKV-Liste abgleichen. Taucht ein Begriff auf, der dort nicht vorkommt, ist er grundsätzlich nicht umlagefähig.

Rechtsgrundlage

§ 2 BetrKV; § 1 Abs. 2 BetrKV

Typisches Praxisbeispiel

Eine Abrechnung enthält neben klassischen Posten auch „Objektbetreuung“ und „allgemeine Verwaltungskosten“. Beide Positionen sind nicht umlagefähig und können direkt beanstandet werden. Erscheinen solche Posten in einer Sammelzeile, reicht bereits ein schriftlicher Einwand mit Verweis auf § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV.

Typische Fehler

Nicht umlagefähige Posten werden unter Sammelbegriffen wie „Objektbetreuung“ oder „allgemeine Kosten“ versteckt. Kontextabhängige Positionen wie Vollwartungsverträge werden vollständig abgerechnet, ohne den Reparaturanteil herauszurechnen. Kabelgebühren erscheinen weiterhin in Abrechnungen für Zeiträume ab Juli 2024.

Was Mieter tun können

Die eigene Abrechnung mit der BetrKV-Liste abgleichen. Jede Position, die darin nicht vorkommt oder kontextabhängig ist, sollte genauer geprüft werden. Bei unklaren Sammelposten schriftlich Aufschlüsselung und Belegeinsicht beantragen – das ist ein gesetzlich verankertes Recht.

Häufige Frage

Ist die BetrKV-Liste abschließend?

Ja. Umlagefähig sind grundsätzlich nur die dort genannten Betriebskosten.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.