Korrekturabrechnung – was gilt für Mieter?

Überblick: Wann kommt es zur Korrekturabrechnung?

• •Der Vermieter entdeckt selbst einen Fehler in der ersten Abrechnung
• •Der Mieter hat Einwendungen erhoben und der Vermieter erstellt daraufhin eine berichtigte Version
• •Die erste Abrechnung war formell unwirksam und der Vermieter sendet eine vollständig neue Abrechnung nach
• •Eine Hausverwaltung wird gewechselt und die neue Verwaltung korrigiert die ursprüngliche Abrechnung

In allen Fällen stellen sich dieselben Grundfragen: Welche Abrechnung ist maßgeblich, und verschlechtert sich die Position des Mieters?

Darf die Korrektur zu einer höheren Nachforderung führen?

Ob der Vermieter mit einer Korrekturabrechnung mehr verlangen darf als mit der ersten Version, hängt von der Abrechnungsfrist ab.

Korrektur innerhalb der Abrechnungsfrist

Liegt die Korrektur noch innerhalb der 12-Monats-Frist nach § 556 Abs. 3 BGB, kann der Vermieter grundsätzlich auch eine höhere Nachforderung stellen. In dieser Phase gilt die Korrekturabrechnung als neue, eigenständige Abrechnung.

Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist

Ist die Zwölf-Monats-Frist bereits abgelaufen, darf der Vermieter zwar noch Korrekturen vornehmen, aber nur zugunsten des Mieters. Nachforderungen, die über den ursprünglichen Betrag hinausgehen, sind nach Ablauf der Frist ausgeschlossen. Dieses Prinzip hat der BGH bestätigt (vgl. BGH, Az. VIII ZR 264/12): Die Abrechnungsfrist ist eine Ausschlussfrist und schützt den Mieter vor nachträglichen Verschlechterungen.

Korrektur aufgrund von Einwendungen des Mieters

Hat der Mieter konkrete Einwendungen erhoben und korrigiert der Vermieter daraufhin die Abrechnung, darf die Korrektur nach überwiegender Rechtsprechung nicht dazu genutzt werden, an anderer Stelle nachzubessern und eine höhere Gesamtforderung zu stellen – jedenfalls nicht nach Ablauf der Abrechnungsfrist. Der Vermieter korrigiert in diesem Fall den beanstandeten Punkt, kann aber nicht gleichzeitig neue Positionen hinzufügen.

Welche Fristen gelten bei einer Korrekturabrechnung?

Einwendungsfrist des Mieters

Die Einwendungsfrist von zwölf Monaten beginnt bei einer Korrekturabrechnung grundsätzlich neu – gerechnet ab dem Zugang der korrigierten Version. Mieter haben also erneut die volle Frist, um auch die überarbeitete Abrechnung zu prüfen.

Abrechnungsfrist des Vermieters

Die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums wird durch eine Korrektur nicht verlängert. War die erste Abrechnung fristgerecht, darf der Vermieter korrigieren. War sie verspätet und damit verfristet, ändert eine Korrekturabrechnung daran nichts – Nachforderungen bleiben ausgeschlossen.

Was passiert mit der ersten Abrechnung?

Die Korrekturabrechnung ersetzt die erste Version vollständig. Maßgeblich ist immer die zuletzt zugestellte Abrechnung. Mieter sollten trotzdem beide Versionen aufbewahren, um Abweichungen nachvollziehen zu können. Ein Vergleich zwischen erster und zweiter Abrechnung zeigt schnell, welche Positionen geändert wurden und ob die Korrektur tatsächlich nur den beanstandeten Fehler betrifft.

Formelle Anforderungen an die Korrektur

Eine Korrekturabrechnung muss dieselben Pflichtangaben enthalten wie jede Nebenkostenabrechnung: Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten je Position, Verteilerschlüssel, Mieteranteil und Saldo. Eine bloße Mitteilung, dass sich ein Betrag geändert hat, ohne vollständige Neuberechnung, gilt nicht als wirksame Korrekturabrechnung.

Korrektur bei formeller Unwirksamkeit der ersten Abrechnung

War die erste Abrechnung formell unwirksam – etwa weil der Verteilerschlüssel fehlte oder die Gesamtkosten nicht ausgewiesen waren –, kann der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist eine formell vollständige Abrechnung nachreichen. Diese gilt dann als erstmalige wirksame Abrechnung. Ob in diesem Fall höhere Nachforderungen möglich sind, richtet sich danach, ob die Abrechnungsfrist noch läuft.

Häufige Fragen

Muss ich die Korrekturabrechnung akzeptieren?

Nein. Eine Korrekturabrechnung unterliegt denselben Prüfrechten wie die Erstabrechnung. Mieter können die korrigierte Version ebenfalls innerhalb der Einwendungsfrist beanstanden und Belegeinsicht verlangen.

Kann der Vermieter beliebig oft korrigieren?

Grundsätzlich ja, solange die Abrechnungsfrist läuft. Nach Ablauf der Frist sind nur noch Korrekturen zugunsten des Mieters möglich. In der Praxis ist es selten, dass eine Abrechnung mehr als einmal korrigiert wird.

Wie erkenne ich, was sich geändert hat?

Vergleichen Sie die Korrekturabrechnung Position für Position mit der Erstabrechnung. Achten Sie besonders auf Änderungen beim Verteilerschlüssel, bei den Gesamtkosten einzelner Positionen und beim Saldo. Neue Positionen, die in der Erstabrechnung nicht enthalten waren, sind nach Fristablauf grundsätzlich nicht zulässig.

Beginnt die Einwendungsfrist neu?

Ja. Mit Zugang der Korrekturabrechnung haben Mieter erneut zwölf Monate Zeit, Einwendungen zu erheben – auch gegen Positionen, die bereits in der Erstabrechnung enthalten waren.

Fazit

Eine Korrekturabrechnung ersetzt die ursprüngliche Nebenkostenabrechnung vollständig. Innerhalb der Abrechnungsfrist darf sie auch zuungunsten des Mieters ausfallen, danach nur noch zu dessen Gunsten. Mieter erhalten mit jeder korrigierten Abrechnung eine neue Einwendungsfrist und sollten auch die überarbeitete Version sorgfältig prüfen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.