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Redaktion MietKlar · Geprüft am 16. April 2026

BetrKV § 2 – alle 17 Nebenkostenpositionen im Überblick

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt fest, welche Kosten der Vermieter auf Mieter umlegen darf. In § 2 sind 17 Kostengruppen aufgeführt – von der Grundsteuer bis zu den sonstigen Betriebskosten. Dieser Artikel listet alle Positionen auf, erklärt kurz, was jeweils darunter fällt, und zeigt, wo typische Abgrenzungsprobleme auftreten.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Die 17 Positionen der BetrKV bilden den abschließenden Rahmen für umlagefähige Nebenkosten – alles andere ist nicht umlagefähig.
  • Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind grundsätzlich ausgeschlossen (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
  • Sammelposten können beanstandet werden – jede Position sollte nachvollziehbar einzeln aufgeführt sein.
  • „Sonstige Betriebskosten" (§ 2 Nr. 17 BetrKV) müssen im Mietvertrag konkret benannt sein und regelmäßig anfallen.
  • Die HeizkostenV ist zwingend – Heiz- und Warmwasserkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

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Überblick: Die 17 Positionen nach § 2 BetrKV

  • Nr. 1: Grundsteuer
  • Nr. 2: Wasserversorgung
  • Nr. 3: Entwässerung
  • Nr. 4: Heizung (zentral)
  • Nr. 5: Warmwasser (zentral)
  • Nr. 6: Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • Nr. 7: Aufzug
  • Nr. 8: Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Nr. 9: Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Nr. 10: Gartenpflege
  • Nr. 11: Beleuchtung (allgemeine Teile)
  • Nr. 12: Schornsteinreinigung
  • Nr. 13: Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Nr. 14: Hauswart
  • Nr. 15: Gemeinschaftsantenne / Kabelanschluss
  • Nr. 16: Wascheinrichtung (maschinell)
  • Nr. 17: Sonstige Betriebskosten

Die Positionen im Detail

Nr. 1: Grundsteuer

Die Grundsteuer wird von der Gemeinde erhoben und ist vollständig umlagefähig. Sie wird üblicherweise nach Wohnfläche verteilt. Der Grundsteuerbescheid ist ein leicht prüfbarer Beleg.

Nr. 2: Wasserversorgung

Kosten der Wasserlieferung einschließlich Grundgebühr, Zählermiete und Eichkosten. Die Verteilung erfolgt nach Verbrauch (wenn Einzelzähler vorhanden) oder nach Wohnfläche bzw. Personenzahl.

Nr. 3: Entwässerung

Kosten für Schmutzwasser- und Regenwasserableitung. Häufig wird nach dem gleichen Schlüssel wie die Wasserversorgung verteilt. Niederschlagswassergebühren können separat ausgewiesen sein.

Nr. 4: Heizung (zentrale Anlage)

Brennstoffkosten, Betriebsstrom, Wartung und Bedienung der Heizungsanlage. Die Verteilung erfolgt nach der Heizkostenverordnung: mindestens 50 % nach Verbrauch, maximal 50 % nach Fläche.

Nr. 5: Warmwasser (zentrale Versorgung)

Kosten der zentralen Warmwasserbereitung einschließlich Wartung und Betriebsstrom. Auch hier gilt die verbrauchsabhängige Verteilung nach HeizkostenV.

Nr. 6: Verbundene Anlagen

Wenn Heizung und Warmwasser über eine gemeinsame Anlage laufen, werden die Kosten rechnerisch getrennt nach den Regeln der HeizkostenV.

Nr. 7: Aufzug

Betriebsstrom, Wartung, Überwachung und TÜV-Prüfung. Auch Erdgeschoss-Bewohner können beteiligt sein, sofern der Mietvertrag das vorsieht oder sie Zugang zum Aufzug haben.

Nr. 8: Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Kommunale Gebühren für Straßenreinigung, Müllabfuhr und Sperrmüll (wenn regelmäßig). Die Verteilung erfolgt häufig nach Personenzahl oder Wohneinheiten.

Nr. 9: Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Treppenhausreinigung, Fensterreinigung gemeinschaftlicher Bereiche und Schädlingsbekämpfung. Nicht umlagefähig: Reinigung der Mietwohnung selbst.

Nr. 10: Gartenpflege

Pflege von Grünanlagen, Rasenmähen, Heckenschnitt und Baumschnitt, soweit es sich um laufende Pflege handelt. Neuanlagen und Umgestaltungen sind nicht umlagefähig.

Nr. 11: Beleuchtung

Stromkosten für Treppenhaus, Keller, Dachboden, Außenbeleuchtung und andere gemeinschaftliche Bereiche. Nur der Stromverbrauch, nicht die Anschaffung von Leuchtmitteln über übliche Wartung hinaus.

Nr. 12: Schornsteinreinigung

Gebühren des Bezirksschornsteinfegers und Kosten für die gesetzlich vorgeschriebenen Überprüfungen. Bei Fernwärme entfällt diese Position in der Regel.

Nr. 13: Versicherung

Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Leitungswasser), Haftpflichtversicherung für das Gebäude, Glasversicherung. Nicht umlagefähig: Rechtsschutzversicherung des Vermieters.

Nr. 14: Hauswart

Vergütung des Hauswarts für Pflege, Reinigung, Winterdienst und kleinere Instandhaltungsarbeiten. Verwaltungstätigkeiten des Hauswarts (Mieterkommunikation, Buchführung) sind nicht umlagefähig und müssen herausgerechnet werden.

Nr. 15: Gemeinschaftsantenne / Kabel

Betrieb der Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschlussgebühren. Seit 2024 gilt die Neuregelung des Telekommunikationsgesetzes, wonach TV-Kabelgebühren nicht mehr pauschal umgelegt werden dürfen (Wegfall des „Nebenkostenprivilegs“).

Nr. 16: Wascheinrichtung

Betrieb und Wartung einer gemeinschaftlichen Waschmaschine oder Waschküche. Nur wenn eine solche Einrichtung im Haus vorhanden ist.

Nr. 17: Sonstige Betriebskosten

Auffangtatbestand für alle Kosten, die nicht in Nr. 1–16 fallen, aber laufende Betriebskosten darstellen. Beispiele: Dachrinnenreinigung, Rauchwarnmelderwartung, Legionellenprüfung. Voraussetzung: Der Mietvertrag muss die konkreten Kosten benennen. Welche Posten in der Praxis unter Nr. 17 auftauchen und worauf Mieter achten sollten, erklärt Sonstige Betriebskosten (Nr. 17) – was zählt dazu?.

Häufige Streitpunkte bei einzelnen Positionen

Nicht alle Abgrenzungen sind eindeutig. Bei folgenden Positionen kommt es in der Praxis regelmäßig zu Streit:

  • Nr. 14 (Hauswart): Verwaltungstätigkeiten des Hauswarts – etwa Mieterkommunikation, Schlüsselverwaltung oder Buchführung – sind nicht umlagefähig und müssen herausgerechnet werden. Fehlt die Aufschlüsselung, darf der Mieter den gesamten Posten beanstanden.
  • Nr. 10 (Gartenpflege): Neuanpflanzungen und Umgestaltungen sind Instandsetzung, nicht laufende Pflege. Der Austausch abgestorbener Pflanzen ist dagegen als Pflege umlagefähig – die Grenze ist fließend.
  • Nr. 17 (Sonstige): Nur Kosten, die im Mietvertrag ausdrücklich benannt sind, dürfen hier abgerechnet werden. Ein allgemeiner Verweis auf „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag reicht nicht aus (BGH, Az. VIII ZR 137/15).
  • Nr. 7 (Aufzug): Erdgeschoss-Bewohner können zur Zahlung herangezogen werden, wenn sie Zugang zum Aufzug haben – auch wenn sie ihn in der Praxis nicht nutzen.

Was nicht umlagefähig ist

  • Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV)
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV)
  • Reparaturen und Modernisierungen
  • Bankgebühren, Porto, Rechtsanwaltskosten
  • Rücklagen für die Instandhaltung

Häufige Fragen

Muss jede der 17 Positionen in meiner Abrechnung auftauchen?

Nein. Es werden nur die Positionen abgerechnet, die tatsächlich anfallen. Ein Haus ohne Aufzug hat keine Aufzugskosten.

Kann der Vermieter Positionen zusammenfassen?

Grundsätzlich ja, solange die Zusammenfassung für den Mieter nachvollziehbar ist. Unübersichtliche Sammelposten können aber beanstandet werden.

Was bedeutet „sonstige Betriebskosten“?

Ein Auffangtatbestand. Nur Kosten, die im Mietvertrag konkret benannt sind und regelmäßig anfallen, dürfen unter Nr. 17 abgerechnet werden.

Fazit

Die 17 Positionen der BetrKV bilden den abschließenden Rahmen für umlagefähige Nebenkosten. Alles, was dort nicht aufgeführt ist oder unter die Ausnahmen fällt, darf nicht auf Mieter umgelegt werden. Wer seine Abrechnung prüft, sollte jede Position mit dieser Liste abgleichen – eine kompakte Übersicht bietet Welche Nebenkosten sind umlagefähig – und welche nicht?.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.