Umlagefähige Nebenkosten – Merksatz und Kurzübersicht

Kurzantwort

Umlagefähig sind nur die Betriebskosten, die in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgelistet sind – insgesamt 17 Kostengruppen. Ein einfacher Merksatz: Umlagefähig ist, was laufend für den Betrieb des Gebäudes anfällt. Nicht umlagefähig sind einmalige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen.

Erklärung

Die BetrKV definiert abschließend, welche Kosten der Vermieter auf Mieter umlegen darf. Der Grundgedanke: Nur regelmäßig wiederkehrende Kosten, die durch den laufenden Betrieb des Gebäudes entstehen, sind umlagefähig. Einmalige Kosten wie Modernisierungen, Reparaturen oder die Anschaffung neuer Geräte fallen nicht darunter. Ebenso sind Verwaltungskosten – also die Kosten der Hausverwaltung, Buchführung und Kontoführung – nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich ausgeschlossen. Eine vollständige Aufschlüsselung aller 17 Positionen mit Erklärungen bietet der Artikel Welche Nebenkosten sind umlagefähig?.

Rechtsgrundlage

§ 2 BetrKV (Aufstellung der Betriebskosten); § 1 Abs. 2 BetrKV (Ausnahmen: Verwaltung und Instandhaltung)

Typisches Praxisbeispiel

In einer Nebenkostenabrechnung tauchen folgende Positionen auf: Grundsteuer, Wasserversorgung, Hausreinigung, Gartenpflege und „Verwaltungskosten“. Die ersten vier Positionen sind umlagefähig. Die Verwaltungskosten dagegen nicht – sie müssen vom Vermieter getragen werden und dürfen nicht an Mieter weitergegeben werden.

Typische Fehler

Vermieter rechnen gelegentlich Kosten ab, die nicht unter die 17 Positionen der BetrKV fallen: Rechtsanwaltskosten, Bankgebühren, Rücklagen für Instandhaltung oder Kosten für die Hausverwaltung. Solche Positionen können Mieter beanstanden.

Was Mieter tun können

Vergleichen Sie jede Position der Abrechnung mit der Liste in § 2 BetrKV. Was dort nicht genannt ist, ist in der Regel nicht umlagefähig. Im Zweifel hilft eine Prüfung durch den Mieterverein.

Häufige Frage

Kann der Mietvertrag zusätzliche Kostenpositionen als umlagefähig vereinbaren?

Ja, über die sogenannte „sonstige Betriebskosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV). Diese müssen aber im Mietvertrag konkret benannt sein und dürfen nicht gegen die Ausschlüsse von § 1 Abs. 2 BetrKV verstoßen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.