Warmmiete – was ist das genau?

Kurzantwort

Die Warmmiete (auch Bruttomiete) ist die Gesamtmiete, die der Mieter monatlich zahlt. Sie setzt sich aus der Kaltmiete (Nettomiete) und den Nebenkostenvorauszahlungen zusammen. Gesetzlich wird der Begriff nicht definiert, ist aber in der Praxis und Rechtsprechung fest etabliert.

Erklärung

Im Alltag wird zwischen Kaltmiete und Warmmiete unterschieden. Die Kaltmiete ist die reine Miete für die Überlassung der Wohnung. Die Warmmiete umfasst zusätzlich die monatliche Vorauszahlung für Betriebskosten – also die Kosten für Heizung, Wasser, Müll und andere umlagefähige Positionen. Das BGB selbst verwendet den Begriff „Warmmiete“ nicht. § 556 BGB spricht von „Betriebskosten“ und „Vorauszahlungen“. In Mietverträgen findet sich häufig die Formulierung „Kaltmiete zzgl. Nebenkostenvorauszahlung“, was zusammen die Warmmiete ergibt. Eine Bruttomiete, bei der alle Nebenkosten pauschal in einem einzigen Betrag enthalten sind (Inklusivmiete), ist etwas anderes: Hier entfällt die jährliche Abrechnung, weil keine Vorauszahlung geleistet wird, sondern eine pauschale Abgeltung vereinbart ist. Wie sich Bruttomiete und Vorauszahlung unterscheiden, beschreibt der entsprechende Artikel.

Rechtsgrundlage

§ 535 BGB (Mietpflicht); § 556 BGB (Betriebskosten); Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Typisches Praxisbeispiel

Im Mietvertrag steht: Kaltmiete 800 Euro, Nebenkostenvorauszahlung 200 Euro. Die monatliche Warmmiete beträgt also 1.000 Euro. Am Jahresende erstellt der Vermieter eine Abrechnung: Sind die tatsächlichen Nebenkosten höher als die Vorauszahlungen, folgt eine Nachzahlung; sind sie niedriger, erhält der Mieter ein Guthaben.

Typische Fehler

Mieter verwechseln Warmmiete mit Inklusivmiete. Bei einer Inklusivmiete (Bruttowarmmiete) sind alle Nebenkosten pauschal abgegolten – eine Abrechnung entfällt. Bei einer Warmmiete mit Vorauszahlung erfolgt dagegen eine jährliche Abrechnung. Die Unterscheidung ist relevant, weil nur bei Vorauszahlung Anspruch auf eine Abrechnung und auf etwaiges Guthaben besteht.

Was Mieter tun können

Prüfen Sie im Mietvertrag, ob Ihre monatliche Zahlung eine Kaltmiete plus Vorauszahlung oder eine Inklusivmiete ist. Die Formulierung bestimmt, ob der Vermieter abrechnen muss und ob Sie Anspruch auf ein Guthaben haben können.

Häufige Frage

Kann der Vermieter die Warmmiete erhöhen?

Die Kaltmiete kann nur unter den Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB erhöht werden. Die Vorauszahlung kann nach jeder Abrechnung angepasst werden (§ 560 BGB). Beides zusammen ergibt eine Veränderung der Warmmiete – die Ursachen und Verfahren sind aber unterschiedlich.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.