Mäuse oder Ratten in der Wohnung – was tun?

Kurzantwort

Ein Schädlingsbefall in der Mietwohnung ist in der Regel ein Mangel, den der Vermieter beseitigen muss. Mieter sollten den Befall sofort schriftlich melden, den Vermieter zur Beseitigung auffordern und eine angemessene Frist setzen. Bei erheblichem Befall kann eine Mietminderung in Betracht kommen.

Erklärung

Der Vermieter ist nach § 535 BGB verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Mäuse oder Ratten im Bereich der Mietwohnung – auch auf dem Balkon oder im Treppenhaus – stellen grundsätzlich einen Mangel dar. Der Vermieter muss die Ursache beseitigen, unabhängig davon, ob bereits Schäden entstanden sind. Kommt der Befall aus dem Gebäude (z. B. durch undichte Leitungsschächte, defekte Kellerfenster, fehlende Abdeckungen oder einen Dachgarten ohne Schutzmaßnahmen), liegt die Verantwortung beim Vermieter. Nur wenn der Mieter den Befall nachweislich selbst verursacht hat, etwa durch grobe Verunreinigung, kann er in die Pflicht genommen werden.

Eine Mietminderung setzt allerdings voraus, dass der Gebrauch der Wohnung tatsächlich beeinträchtigt ist. Vereinzelte Mäuse, die lediglich über den Balkon laufen, ohne Spuren oder Schäden zu hinterlassen, begründen in der Praxis kaum eine Minderung. Sobald jedoch Kot, Nagespuren, Geruch oder ein wiederholtes Auftreten in Wohnräumen vorliegen, kann je nach Schwere eine Minderung von ca. 5–20 % gerechtfertigt sein.

Die Kosten einer professionellen Schädlingsbekämpfung für Gemeinschaftsflächen sind als Betriebskosten nach BetrKV § 2 – alle 17 Nebenkostenpositionen im Überblick grundsätzlich umlagefähig. Die Bekämpfung innerhalb einer einzelnen Wohnung aufgrund eines Gebäudemangels ist dagegen Vermietersache. Wie bei Schimmel in der Wohnung – Rechte und Kosten gilt: frühzeitig dokumentieren und schriftlich kommunizieren.

Was Mieter tun können

• Befall dokumentieren: Fotos von Nagespuren, Kot oder Löchern mit Datum. Auch wenn nur vereinzelte Sichtungen vorliegen, Ort, Zeitpunkt und Häufigkeit schriftlich festhalten.
• Den Vermieter unverzüglich schriftlich informieren und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen (in der Regel ein bis zwei Wochen, je nach Schwere). E-Mail mit Sendenachweis oder Einschreiben verwenden.
• Eigene Sofortmaßnahmen treffen: Zugänge soweit möglich abdichten (z. B. engmaschiges Drahtgitter am Balkon), Lebensmittel verschlossen lagern, Müll zeitnah entsorgen.
• Bei ausbleibender Reaktion des Vermieters eine Nachfrist setzen. Reagiert der Vermieter auch darauf nicht, kann bei tatsächlicher Gebrauchsbeeinträchtigung eine Mietminderung geprüft werden. Der Ablauf ähnelt dem bei Schimmel – Vermieter reagiert nicht, was tun?.
• Bei gesundheitsgefährdendem Befall (z. B. Ratten in der Küche) das Gesundheitsamt informieren.

Fazit

Mäuse oder Ratten im Bereich der Mietwohnung sind ein Mangel, den der Vermieter beseitigen muss – auch wenn noch keine Schäden entstanden sind. Eine Mietminderung kommt jedoch erst bei tatsächlicher Beeinträchtigung des Wohngebrauchs in Betracht. In jedem Fall gilt: schriftlich melden, dokumentieren und eine klare Frist setzen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.