Instandhaltungskosten als Nebenkosten – erlaubt?

Kurzantwort

Nein. Instandhaltung und Instandsetzung sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nicht umlagefähig und liegen beim Vermieter; das gilt auch für Rücklagen unabhängig von deren konkreter Verwendung. Wartung ist planmäßig präventiv, Instandhaltung reagiert auf konkreten Schaden oder Verschleiß.

Erklärung

Instandhaltung und Instandsetzung sind gesetzlich klar dem Vermieter zugeordnet. Gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV zählen diese Kosten nicht zu den Betriebskosten. Dazu gehören alle Maßnahmen, die dazu dienen, das Gebäude oder seine Bestandteile funktionsfähig zu halten oder nach einem Defekt wiederherzustellen. Eine hilfreiche Grundregel zur Abgrenzung von der erlaubten Wartung: Wartung ist vorbeugend und regelmäßig – sie soll Schäden verhindern. Instandhaltung ist reaktiv – sie behebt konkrete Schäden oder verschlissene Bauteile. Ebenfalls nicht umlagefähig: Instandhaltungsrücklagen. Wie sich Sanierung, Wartung und Instandhaltung in der Abrechnung voneinander abgrenzen lassen, zeigt der Artikel Sanierung oder Wartung – wie erkennt man den Unterschied?

Besonders kritisch sind Sammelposten wie “allgemeine Hauskosten“ oder Pauschalverträge, in denen Instandhaltungsleistungen nicht von Betriebsleistungen getrennt werden. Belegeinsicht ist hier besonders wichtig.

Rechtsgrundlage

§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV (Instandhaltung)

Typisches Praxisbeispiel

Ein Treppengeländer ist durch jahrzehntelangen Gebrauch verschlissen und wird ausgetauscht. Das ist Instandhaltung. Taucht der Austausch unter „allgemeine Hauskosten” oder „Hausmeisterleistungen” auf, ist das eine unzulässige Umlage.

Typische Fehler

Instandhaltungskosten werden unter „Wartung” subsumiert. Kosten für den Austausch verschlissener Bauteile werden als laufender Betriebsaufwand deklariert. Instandhaltungsrücklagen erscheinen in der Abrechnung.

Was Mieter tun können

Posten wie „Instandhaltungsrücklage”, „allgemeine Reparaturen” oder unspezifische „Hauskosten” sind klare Warnsignale. Belegeinsicht beantragen, um zu prüfen, wofür der Betrag tatsächlich angefallen ist. Auch in Hausmeister-Pauschalverträgen sind häufig Reparaturanteile enthalten, die nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV herausgerechnet werden müssen.

Häufige Frage

Was zählt zu Instandhaltungskosten?

Alle Maßnahmen zur Erhaltung oder Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Zustands – etwa der Austausch eines defekten Heizkörperventils, die Reparatur einer undichten Dachabdichtung oder das Erneuern verschlissener Treppenstufen. Die Kosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich nicht auf Mieter umlagefähig und gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.