WEG-Abrechnung vs. Betriebskostenabrechnung – der Unterschied

Kurzantwort

Die WEG-Abrechnung (Hausgeldabrechnung) ist eine interne Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie richtet sich an die Eigentümer und enthält auch Positionen, die nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen (z. B. Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten). Die Betriebskostenabrechnung ist die mietrechtliche Abrechnung nach § 556 BGB und darf nur umlagefähige Kosten enthalten. Der Vermieter muss die WEG-Abrechnung in eine mietrechtliche Abrechnung „übersetzen“.

Erklärung

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, erhält von der WEG-Verwaltung eine Hausgeldabrechnung. Diese enthält alle Kosten, die dem Eigentümer entstehen – darunter auch solche, die mietrechtlich nicht umlagefähig sind. Die wichtigsten nicht umlagefähigen Positionen:

Instandhaltungsrücklage: Die monatliche Rücklage für zukünftige Reparaturen und Sanierungen ist keine Betriebskoste und darf nicht auf Mieter umgelegt werden.

Verwaltungskosten: Die WEG-Verwaltungsgebühr ist nicht umlagefähig. Nur die Kosten einer mietrechtlichen Hausverwaltung (soweit vertraglich vereinbart) können umlagefähig sein – ein häufiger Fehler, da Vermieter die WEG-Verwaltung 1:1 durchreichen.

Sonderumlagen: Einmalige Zahlungen für größere Maßnahmen (Dacherneuerung, Fassade) sind keine Betriebskosten.

Der Vermieter muss die WEG-Abrechnung Zeile für Zeile prüfen und nur die umlagefähigen Positionen in die Nebenkostenabrechnung übernehmen. Welche Positionen insgesamt umlagefähig sind, regelt die BetrKV.

Was Mieter tun können

• Prüfen Sie, ob Ihre Nebenkostenabrechnung Positionen enthält, die typischerweise aus der WEG-Abrechnung stammen und nicht umlagefähig sind – insbesondere „Rücklage“, „Verwaltung“ oder „Sonderumlage“.
• Verlangen Sie bei Verdacht Belegeinsicht in die zugrunde liegende WEG-Abrechnung – der Vermieter muss die Grundlage seiner Abrechnung offenlegen.
• Achten Sie auf die Verteilerschlüssel: Der WEG-Verteilerschlüssel (Miteigentumsanteile) muss nicht dem mietrechtlichen Verteilerschlüssel (Wohnfläche) entsprechen – der Vermieter muss ggf. umrechnen.
• Widersprechen Sie schriftlich, wenn nicht umlagefähige WEG-Positionen in Ihrer Abrechnung auftauchen.

Fazit

Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen lohnt die Belegeinsicht: Schon eine einzelne durchgereichte Rücklage oder Verwaltungspauschale kann die Nachzahlung um mehrere Hundert Euro erhöhen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.