Ist die Abrechnung nach Wohnfläche immer erlaubt?

Kurzantwort

Nein, nicht immer. Die Wohnfläche ist nach § 556a BGB der gesetzliche Standardschlüssel für kalte Betriebskosten, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. Für Heizkosten und Warmwasser gilt jedoch die Heizkostenverordnung: Mindestens 50 % müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden, sofern Messgeräte vorhanden sind.

Erklärung

Die Wohnfläche ist der gesetzliche Standardschlüssel für die Nebenkostenabrechnung nach § 556a BGB und darf für die meisten Betriebskostenpositionen angewendet werden. Die wichtigste Ausnahme betrifft gesetzliche Heizkostenverteilung und Warmwasser: Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50 % der Kosten verbrauchsabhängig verteilt werden müssen.

Fehler bei der Wohnflächenberechnung – etwa durch falsch eingerechnete Balkone oder Gemeinschaftsflächen – wirken sich direkt auf den Kostenanteil jedes Mieters aus und sollten im Zweifel überprüft werden. Für die Nebenkostenabrechnung ist nach BGH die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, nicht die vertraglich genannte (BGH, Az. VIII ZR 220/17); die frühere 10-%-Toleranz gilt hier nicht mehr.

Rechtsgrundlage

§ 556a BGB; Heizkostenverordnung (HeizkV)

Typisches Praxisbeispiel

In einem Gebäude mit Heizkostenverteilern werden diese nie abgelesen – der Vermieter rechnet deshalb alle Heizkosten nach Wohnfläche ab. Das ist ein Verstoß gegen die HeizkV, auch wenn die Geräte vorhanden wären.

Typische Fehler

Heizkosten werden vollständig nach Fläche abgerechnet, obwohl die HeizkV das verbietet. Die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche wird ungeprüft übernommen, obwohl sie von der tatsächlichen Fläche abweicht. Leerstandsflächen werden aus dem Nenner herausgenommen.

Was Mieter tun können

Bei Heizkosten prüfen, ob ein verbrauchsabhängiger Anteil ausgewiesen ist und ob er mindestens 50 % beträgt. Abweichungen schriftlich beanstanden.

Häufige Frage

Darf alles nach Wohnfläche abgerechnet werden?

Für kalte Betriebskosten grundsätzlich ja — die Wohnfläche ist nach § 556a BGB der gesetzliche Standardschlüssel. Bei Heizkosten und Warmwasser greift jedoch die Heizkostenverordnung: Mindestens 50 % müssen verbrauchsabhängig verteilt werden, sofern Erfassungsgeräte vorhanden sind. Eine reine Flächenverteilung verstößt in diesem Fall gegen geltendes Recht.

Wie die Wohnfläche berechnet wird und worauf dabei zu achten ist, erklären wir hier: Verteilung nach Wohnfläche.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.