Vorauszahlung erhöht – ist das eine Mieterhöhung?

Überblick: Vorauszahlung vs. Mieterhöhung

• •Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung nach § 560 BGB ist keine Mieterhöhung im eigentlichen Sinne
• •Sie erfordert keine Zustimmung des Mieters – anders als eine Mieterhöhung nach § 558 BGB
• •Voraussetzung ist eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung als Grundlage
• •Auch der Mieter kann eine Senkung der Vorauszahlung verlangen, wenn die Abrechnung ein Guthaben ergibt

Wann darf der Vermieter die Vorauszahlung anpassen?

Nach § 560 Abs. 4 BGB darf der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung „auf eine angemessene Höhe“ anpassen – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen:

1. Formell korrekte Abrechnung als Grundlage

Die Anpassung muss sich auf eine konkrete, ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung stützen. Ohne gültige Abrechnung ist keine Anpassung möglich. Ist die Abrechnung selbst fehlerhaft, kann auch die darauf basierende Anpassung angreifbar sein.

2. Angemessenheit der Höhe

Die neue Vorauszahlung muss angemessen sein. Als Orientierung dient das Ergebnis der letzten Abrechnung: Ergab sie eine hohe Nachzahlung, darf der Vermieter den Abschlag so anpassen, dass die Nachzahlung voraussichtlich deutlich geringer ausfällt. Ein Sicherheitszuschlag über das Abrechnungsergebnis hinaus ist nicht zulässig (BGH, Az. VIII ZR 294/10).

3. Einseitige Erklärung

Anders als bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung oder ortsüblicher Vergleichsmiete muss der Mieter der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung nicht zustimmen. Die Anpassung wird wirksam, sobald sie dem Mieter in Textform zugeht und auf einer gültigen Abrechnung beruht.

Was unterscheidet die Anpassung von einer Mieterhöhung?

Die Nebenkostenvorauszahlung ist ein Abschlag auf die tatsächlichen Betriebskosten. Sie wird jährlich über die Abrechnung abgegolten – zahlt der Mieter zu viel, bekommt er ein Guthaben; zahlt er zu wenig, folgt eine Nachzahlung. Die Anpassung ändert lediglich die Abschlagshöhe, nicht die Kaltmiete.

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB betrifft dagegen die Kaltmiete selbst. Sie erfordert die Zustimmung des Mieters, orientiert sich am Mietspiegel und unterliegt der Kappungsgrenze. Beides hat unterschiedliche Rechtsgrundlagen und Verfahren.

Wann können Mieter widersprechen?

Mieter können die Anpassung der Vorauszahlung anfechten, wenn:

• •Die zugrunde liegende Abrechnung fehlerhaft ist
• •Die neue Höhe nicht angemessen ist, also deutlich über dem zu erwartenden Abrechnungsergebnis liegt
• •Keine formgerechte Abrechnung vorliegt

In diesen Fällen sollten Mieter schriftlich widersprechen und die Anpassung nur in der als angemessen erachteten Höhe akzeptieren. Ob der Vermieter den Abschlag erhöhen darf, lässt sich anhand der letzten Abrechnung prüfen.

Sonderfall: Staffelmiete und Indexmiete

Bei einer Staffelmiete ist die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung unabhängig von der Staffel möglich, solange Kaltmiete und Nebenkosten im Mietvertrag getrennt ausgewiesen sind. Bei einer Indexmiete gilt das Gleiche – die Indexanpassung betrifft die Kaltmiete, die Vorauszahlung folgt eigenen Regeln.

Häufige Fragen

Muss ich einer Erhöhung der Vorauszahlung zustimmen?

Nein. Die Anpassung nach § 560 BGB ist eine einseitige Erklärung des Vermieters und erfordert keine Zustimmung. Sie wird wirksam, wenn sie auf einer gültigen Abrechnung beruht und angemessen ist.

Kann ich selbst eine Senkung verlangen?

Ja. Ergibt die Abrechnung ein Guthaben, hat auch der Mieter nach § 560 BGB das Recht, eine Senkung der Vorauszahlung zu verlangen. Der Vermieter muss dem entsprechen.

Was passiert, wenn ich die erhöhte Vorauszahlung nicht zahle?

Die Differenz wird nicht automatisch zur Mietschuld, die zu einer Kündigung berechtigt. Allerdings führt ein zu niedriger Abschlag zu einer höheren Nachzahlung am Jahresende. Bei grundlos verweigerten Anpassungen kann der Vermieter die Differenz gerichtlich einfordern.

Ist die Anpassung rückwirkend möglich?

Nein. Die angepasste Vorauszahlung gilt erst ab dem Monat, der auf den Zugang der Erklärung folgt. Eine rückwirkende Erhöhung ist nach § 560 Abs. 2 BGB nicht zulässig.

Fazit

Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung ist keine Mieterhöhung und erfordert keine Zustimmung. Sie muss aber auf einer gültigen Abrechnung basieren und angemessen sein. Mieter können unangemessene Erhöhungen widersprechen und selbst eine Senkung verlangen, wenn die Abrechnung ein Guthaben ergeben hat.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.