Legionellenprüfung als Nebenkosten – umlagefähig?

Kurzantwort

Ja. Die gesetzlich vorgeschriebene Legionellenprüfung nach TrinkwV dient dem sicheren Betrieb der Warmwasseranlage und ist als laufende Betriebskosten umlagefähig. Sie muss in der Regel alle drei Jahre durch ein akkreditiertes Labor erfolgen. Sanierungsmaßnahmen nach positivem Befund sind Instandhaltung und nicht umlagefähig.

Erklärung

Die Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen ist für Vermieter von Wohngebäuden mit zentraler Warmwasserversorgung gesetzlich vorgeschrieben (§ 14a Trinkwasserverordnung). Die Kosten dieser Pflichtprüfung können als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden, weil sie dem laufenden, sicheren Betrieb der Trinkwasseranlage dienen. Die Prüfung muss durch ein akkreditiertes Labor erfolgen und ist alle drei Jahre fällig – eine kürzere Frequenz ist nur bei behördlicher Anordnung nach einem Befund gerechtfertigt. Kosten für eine Sanierung nach einem positiven Befund – also die Behebung des Problems, etwa durch thermische Desinfektion oder Leitungsspülung – sind hingegen nicht umlagefähig, da sie Instandhaltungscharakter haben.

Rechtsgrundlage

§ 2 Nr. 2 BetrKV; § 14a TrinkwV (Legionellenprüfung)

Typisches Praxisbeispiel

Nach einem positiven Legionellenbefund wird eine aufwendige Systemspülung durchgeführt. Der Vermieter rechnet diese Sanierungskosten unter „Betriebskosten Wasserversorgung” ab. Das ist nicht zulässig – Sanierungsmaßnahmen gehen zu Lasten des Vermieters.

Typische Fehler

Sanierungskosten nach einem Legionellenfund werden als reguläre Betriebskosten deklariert. Die Prüfung wird häufiger als vorgeschrieben abgerechnet. Kosten für zusätzliche Laboranalysen anderer Wasserparameter werden einbezogen.

Was Mieter tun können

Fordern Sie den Prüfbericht des Labors beim Vermieter an. Er enthält das Prüfdatum, die untersuchten Probestellen und das Ergebnis. Prüfen Sie, ob die abgerechnete Prüfung innerhalb des laufenden Drei-Jahres-Turnus liegt – wurde im selben Zeitraum bereits eine Prüfung abgerechnet, ist die zweite nicht umlagefähig. Achten Sie außerdem darauf, dass nur die reine Laboruntersuchung abgerechnet wird und keine Sanierungskosten (z. B. Leitungsspülung, Filterwechsel) beigemischt sind.

Häufige Frage

Sind Kosten zur Beseitigung eines Befalls umlagefähig?

Nein. Sanierungsmaßnahmen sind Instandhaltung und nicht umlagefähig.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.