Darf der Vermieter meine Wohnung besichtigen?

Kurzantwort

Nein, der Vermieter hat kein generelles Zutrittsrecht zur Mietwohnung. Eine Besichtigung ist nur bei berechtigtem Interesse zulässig – etwa für notwendige Reparaturen, Wohnungsverkauf, Nachmietersuche oder Zählerablesung. Der Termin muss rechtzeitig angekündigt werden, und der Mieter darf bei Bedarf einen Alternativtermin vorschlagen.

Erklärung

Die Mietwohnung ist durch das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG) geschützt. Ab Mietbeginn hat der Vermieter kein Recht, die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters zu betreten. Ein Besichtigungsrecht ergibt sich nur aus konkreten Anlässen: Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen, Besichtigungen durch Kaufinteressenten oder Nachmieter, Zählerablesung oder behördlich angeordnete Prüfungen.

Der Vermieter muss den Termin mindestens 24 bis 48 Stunden im Voraus ankündigen. Häufigkeit und Dauer müssen angemessen sein – als Richtwert gelten zwei bis drei Termine pro Jahr, sofern kein besonderer Anlass vorliegt. Eigenmächtiges Betreten ohne Erlaubnis kann eine Straftat darstellen (Hausfriedensbruch, § 123 StGB). Wird eine Besichtigung wegen eines geplanten Verkaufs verlangt, ändert das nichts am Mietvertrag: Nach § 566 BGB tritt der neue Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis ein – welche Rechte Mieter bei einem solchen Eigentümerwechsel haben, erklärt der Artikel zur Verwertungskündigung und Mieterrechte.

Was Mieter tun können

• Einen angekündigten Besichtigungstermin nicht grundlos ablehnen, aber einen Alternativtermin vorschlagen, wenn der genannte Zeitpunkt unpassend ist.
• Darauf bestehen, dass der Vermieter den Anlass für die Besichtigung schriftlich benennt. Ohne konkreten Grund besteht keine Duldungspflicht.
• Bei unangekündigtem Erscheinen den Zutritt verweigern – das ist das Recht des Mieters.
• Häuft sich die Zahl der Besichtigungen ohne nachvollziehbaren Grund, dies schriftlich beanstanden und auf die übliche Obergrenze hinweisen.

Sonderfall: Besichtigungen für Nachmietersuche

Sucht der Vermieter einen Nachmieter, darf er Besichtigungstermine verlangen – aber nur in angemessenem Umfang. Als Richtwert gelten zwei bis drei Termine pro Woche für jeweils 30–45 Minuten, sofern die Kündigungsfrist noch läuft. Sie sind nicht verpflichtet, die Wohnung für jeden Termin besonders herzurichten. Normaler Wohnzustand genügt – alltägliche Gebrauchsspuren oder Kochgerüche sind kein Grund, einen Termin abzusagen oder Ihnen Pflichtverletzungen vorzuwerfen. Der Vermieter darf Ihnen keine Nachteile androhen, weil die Wohnung bei der Besichtigung „nicht vorzeigbar“ war.

Fazit

Mieter müssen nicht jede Besichtigung hinnehmen – fehlt ein berechtigter Anlass oder eine angemessene Ankündigung, darf der Zutritt verweigert werden, ohne dass mietrechtliche Konsequenzen drohen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.