Neue Heizung oder Wärmepumpe – welche Kosten sind umlagefähig?

Kurzantwort

Die Anschaffungs- und Einbaukosten einer neuen Heizung oder Wärmepumpe sind nicht als Nebenkosten umlagefähig. Umlagefähig sind nur die laufenden Betriebskosten: Strom (bei Wärmepumpe), Brennstoff, regelmäßige Wartung und Schornsteinfeger. Die Investitionskosten kann der Vermieter über eine Modernisierungsmieterhöhung auf die Kaltmiete umlegen.

Erklärung

Der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder einer Wärmepumpe ist eine Modernisierung. Die Investitionskosten (Gerät, Installation, eventuell Erdbohrung oder Außeneinheit) dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung erscheinen – sie können nur über eine Modernisierungsmieterhöhung auf die Kaltmiete umgelegt werden. Nach Inbetriebnahme fallen aber laufende Kosten an, die als Betriebskosten umlagefähig sind: bei einer Wärmepumpe der Stromverbrauch, die Wartung und ggf. Hilfsenergie; bei einer Gasbrennwertheizung der Gasverbrauch, die Wartung, der Schornsteinfeger und der Betriebsstrom; bei Fernwärme die vom Versorger berechneten Kosten inklusive Grund- und Verbrauchspreis. Der Stromverbrauch einer Wärmepumpe wird entweder über einen separaten Zähler erfasst oder rechnerisch geschätzt – ein separater Zähler ist genauer und transparenter.

In jedem Fall müssen die Heizkosten mindestens zu 50 % nach Verbrauch abgerechnet werden – auch nach einem Heizungswechsel.

Was Mieter tun können

• Prüfen Sie nach einem Heizungswechsel, ob in der Abrechnung nur die laufenden Betriebskosten erscheinen – keine Einmalkosten für Kauf oder Einbau.
• Kontrollieren Sie, ob der Vermieter den Strom für die Wärmepumpe separat erfasst oder den Allgemeinstrom belastet.
• Achten Sie darauf, dass die Heizkosten weiterhin verbrauchsabhängig abgerechnet werden und nicht pauschal umgelegt werden.
• Bei einer gleichzeitigen Modernisierungsmieterhöhung: Prüfen Sie, ob die 8-%-Umlage nach § 559 BGB und die Kappungsgrenze (max. 3 €/m² in sechs Jahren, § 559 Abs. 3a BGB) eingehalten werden.

Fazit

Wer nach einem Heizungswechsel plötzlich höhere Betriebskosten in der Abrechnung findet, sollte genau prüfen, ob dort nur laufende Kosten stehen – oder ob verdeckte Investitionsanteile enthalten sind.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.