Kleinreparaturen als Mieter – muss ich zahlen?

Kurzantwort

Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel vereinbart ist. Ohne eine solche Klausel trägt der Vermieter sämtliche Reparaturkosten nach § 535 BGB. Selbst bei gültiger Klausel gelten feste Obergrenzen pro Einzelfall und pro Jahr. Wird eine dieser Grenzen überschritten, zahlt der Vermieter die gesamte Reparatur.

Erklärung

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Reparaturen – ob groß oder klein – sind Teil dieser Erhaltungspflicht. In der Praxis enthalten viele Mietverträge jedoch eine Kleinreparaturklausel, die bestimmte kleine Reparaturen auf den Mieter überträgt. Eine solche Klausel ist nur wirksam, wenn sie drei Voraussetzungen erfüllt: Sie muss eine Einzelobergrenze pro Reparatur nennen (häufig 75 bis 120 Euro), eine Jahreshöchstgrenze festlegen (oft 150 bis 300 Euro oder 6 bis 8 Prozent der Jahreskaltmiete) und sich auf Gegenstände des häufigen Zugriffs beschränken – also zum Beispiel Wasserhähne, Lichtschalter, Türgriffe oder Rollladengurte. Fehlt auch nur eine dieser Angaben, ist die gesamte Klausel unwirksam und der Mieter muss keine Kleinreparaturen zahlen. Da Wartung und Reparatur in der Praxis oft verwechselt werden, lohnt sich ein genauer Blick auf die Art der Arbeit: Regelmäßige Wartung (z. B. Heizungswartung) ist keine Kleinreparatur und wird über die Nebenkosten abgerechnet, nicht über die Kleinreparaturklausel.

Was Mieter tun können

• Im Mietvertrag prüfen, ob eine Kleinreparaturklausel vorhanden ist und ob sie alle drei Voraussetzungen erfüllt (Einzelobergrenze, Jahresgrenze, Gegenstand des häufigen Zugriffs).
• Übersteigen die Kosten einer einzelnen Reparatur die Einzelobergrenze, den Vermieter darauf hinweisen, dass die gesamte Reparatur zu seinen Lasten geht – nicht nur der Differenzbetrag.
• Bereits geleistete Zahlungen im Jahresverlauf zusammenrechnen. Ist die Jahreshöchstgrenze erreicht, sind weitere Kleinreparaturen im laufenden Jahr nicht mehr vom Mieter zu tragen.
• Rechnungen und Belege aufbewahren, um die eigenen Aufwendungen im Streitfall nachweisen zu können.

Sonderfall: unwirksame Klausel

Viele ältere Mietverträge enthalten Klauseln, die keine Einzelobergrenze nennen oder die dem Mieter pauschal „alle Reparaturen bis 200 Euro“ auferlegen, ohne auf Gegenstände des häufigen Zugriffs zu beschränken. Solche Klauseln sind nach der Rechtsprechung unwirksam. In diesem Fall muss der Vermieter sämtliche Reparaturen tragen, auch die kleinen.

Fazit

Ein tropfender Wasserhahn oder ein klemmender Türgriff kann schnell 80–120 Euro kosten. Wer die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kennt und die Obergrenzen im Blick behält, weiß sofort, ob die Rechnung an den Mieter oder an den Vermieter geht.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.