Fernwärme in der Nebenkostenabrechnung

Kurzantwort

Fernwärme ist eine Form der zentralen Wärmeversorgung, bei der ein externer Versorger die Heizenergie liefert. Die Kosten werden in der Nebenkostenabrechnung wie andere Heizkosten behandelt: Der Vermieter legt die Gesamtkosten nach der Heizkostenverordnung auf die Mieter um. Besonderheit: Die Preisgestaltung der Fernwärme ist oft weniger transparent als bei Gas oder Öl.

Erklärung

Bei Fernwärme erzeugt ein Kraftwerk oder Heizwerk die Wärme und leitet sie über ein Leitungsnetz an die angeschlossenen Gebäude. Der Vermieter hat in der Regel einen Fernwärmeliefervertrag mit dem Versorger. Die jährliche Abrechnung des Versorgers bildet die Grundlage für die Nebenkostenabrechnung. Wie bei anderen zentralen Heizungsanlagen müssen mindestens 50 % der Kosten verbrauchsabhängig auf die Mieter verteilt werden (HeizkostenV). Die restlichen Grundkosten werden nach Wohnfläche umgelegt. Fernwärmepreise setzen sich häufig aus einem Grundpreis (Leistungspreis) und einem Arbeitspreis (Verbrauchspreis) zusammen. Beide Komponenten sind umlagefähig. Preisanpassungsklauseln im Fernwärmevertrag führen dazu, dass die Kosten stärker schwanken können als bei einer eigenen Heizungsanlage.

Rechtsgrundlage

§ 556 Abs. 1 BGB; Heizkostenverordnung (HeizkostenV); Fernwärmeversorgungsverordnung (AVBFernwärmeV)

Typisches Praxisbeispiel

Ein Mehrfamilienhaus wird mit Fernwärme versorgt. Der Versorger stellt dem Vermieter jährlich 24.000 Euro in Rechnung, aufgeteilt in 8.000 Euro Grundpreis und 16.000 Euro Verbrauchspreis. Der Vermieter verteilt die Kosten nach HeizkostenV: 30 % Grundkosten nach Fläche, 70 % nach Verbrauch. Ein Mieter mit 80 m² in einem Haus mit 800 m² Gesamtfläche und einem Verbrauchsanteil von 12 % zahlt: Grundkosten 720 Euro (10 % von 7.200) + Verbrauchskosten 2.016 Euro (12 % von 16.800) = 2.736 Euro.

Typische Fehler

Der Vermieter rechnet die Fernwärmekosten pauschal nach Fläche ab, ohne den verbrauchsabhängigen Anteil auszuweisen. Oder er vermischt den Grundpreis des Fernwärmeanbieters mit den Grundkosten der HeizkostenV – das sind unterschiedliche Begriffe. Gelegentlich werden auch Anschlusskosten oder einmalige Erschließungsgebühren in die jährliche Abrechnung eingestellt, obwohl diese nicht umlagefähig sind.

Was Mieter tun können

Prüfen Sie, ob die Fernwärmekosten in Grundkosten und Verbrauchskosten aufgeteilt sind. Vergleichen Sie die Gesamtkosten mit der Vorjahresabrechnung und achten Sie auf ungewöhnliche Steigerungen. Bei Zweifeln an der Höhe können Sie den Fernwärmevertrag als Teil der Belegeinsicht anfordern.

Häufige Frage

Muss der Vermieter den Fernwärmevertrag offenlegen?

Ja. Im Rahmen der Belegeinsicht kann der Mieter den Vertrag mit dem Fernwärmeversorger einsehen, um die abgerechneten Kosten nachzuvollziehen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.