Schönheitsreparaturen beim Auszug – muss ich renovieren?

Kurzantwort

Nicht automatisch. Eine Renovierungspflicht beim Auszug besteht nur dann, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält und die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam – insbesondere starre Fristenpläne, Quotenabgeltungsklauseln und die Verpflichtung zur Renovierung einer unrenoviert übernommenen Wohnung.

Erklärung

Der BGH hat in mehreren Urteilen die Anforderungen an wirksame Renovierungsklauseln konkretisiert. Starre Fristen, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichten, sind unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 185/14). Ebenso unwirksam ist eine Klausel, die Mieter zur Renovierung verpflichtet, obwohl sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben (BGH, Az. VIII ZR 185/14). Quotenabgeltungsklauseln, die bei vorzeitigem Auszug anteilige Kosten verlangen, gelten ebenfalls als unzulässig. Wer unsicher ist, ob eine Beschädigung über normalen Verschleiß hinausgeht, findet im Artikel Schaden in der Mietwohnung – wer zahlt? eine hilfreiche Abgrenzung. Auch der Artikel Kleinreparaturen als Mieter – muss ich zahlen? grenzt die Pflichten bei kleineren Mängeln ab.

Was Mieter tun können

• Die Renovierungsklausel im Mietvertrag genau lesen: Enthält sie starre Fristen (z. B. „alle 3 Jahre Küche, alle 5 Jahre Bad“), ist sie in der Regel unwirksam.
• Prüfen, ob die Wohnung bei Einzug renoviert oder unrenoviert übergeben wurde – am besten anhand des Übergabeprotokolls.
• Den tatsächlichen Zustand der Wohnung dokumentieren: Nur wenn sichtbarer Renovierungsbedarf besteht, kann der Vermieter bei wirksamer Klausel etwas verlangen.
• Bei Aufforderung zur Renovierung nicht vorschnell handeln – erst die Klausel prüfen lassen, etwa durch einen Mieterverein.
• Selbst durchgeführte Renovierungen bei unwirksamer Klausel können als Bereicherungsanspruch zurückgefordert werden.

Fazit

Eine unwirksame Klausel befreit den Mieter vollständig von der Renovierungspflicht – unabhängig davon, wie lange er in der Wohnung gelebt hat. Die Prüfung vor dem Auszug kann mehrere hundert Euro Materialkosten oder Handwerkerrechnungen ersparen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.