Leerstandskosten als Nebenkosten – umlagefähig?

Kurzantwort

Nein. Leerstandsanteile trägt grundsätzlich der Vermieter; der entsprechende Anteil ist aus der Umlage herauszurechnen, die leerstehende Fläche bleibt aber im Nenner des Schlüssels. Bei rein verbrauchsabhängigen Posten entfällt der Verbrauch, grundkostenähnliche Anteile gehen dennoch nicht zu Lasten der übrigen Mieter.

Erklärung

Steht eine Wohnung oder Gewerbeeinheit leer, fallen dennoch anteilig Betriebskosten an. Diese sind vom Vermieter selbst zu tragen – der Leerstandsanteil muss aus der Umlage herausgerechnet werden. Bei flächenbezogenen Kosten muss die leerstehende Fläche im Nenner der Berechnung verbleiben. Sie darf nicht herausgenommen werden, sodass der prozentuale Anteil der übrigen Mieter steigt. Bei verbrauchsabhängigen Kosten fällt der Verbrauch einer leerstehenden Wohnung zwar auf null – ein etwaiger Grundkostenanteil, der nach Fläche verteilt wird, muss jedoch vom Vermieter übernommen werden.

Der Verteilerschlüssel muss diesen Grundsatz widerspiegeln: Die Gesamtfläche im Nenner bleibt unverändert, und der auf die leerstehende Einheit entfallende Anteil wird dem Vermieter zugeordnet.

Rechtsgrundlage

§ 556a BGB; § 2 BetrKV

Typisches Praxisbeispiel

Ein Gebäude hat fünf Wohneinheiten, eine steht seit sechs Monaten leer. Der Vermieter rechnet die Betriebskosten auf die vier verbliebenen Mieter um, indem er die Leerstandsfläche aus dem Nenner herausnimmt. Jeder Mieter zahlt dadurch mehr als ihm zustehen würde – das ist unzulässig.

Typische Fehler

Leerstehende Flächen werden aus dem Gesamtverteiler herausgenommen. Kosten für eine leerstehende Gewerbeeinheit fließen vollständig in die Wohnungsumlage ein.

Was Mieter tun können

Prüfen Sie die Abrechnung darauf, ob die Gesamtfläche im Verteilerschlüssel mit der tatsächlichen Gesamtfläche des Gebäudes übereinstimmt. Ist sie niedriger, wurde möglicherweise eine leerstehende Einheit herausgerechnet. Fragen Sie den Vermieter schriftlich, ob im Abrechnungszeitraum alle Einheiten durchgängig belegt waren. Bei nachgewiesenem Leerstand können Sie die Korrektur der Abrechnung verlangen – der auf die leerstehende Einheit entfallende Anteil darf Ihnen nicht aufgebürdet werden.

Häufige Frage

Wie wird Leerstand berücksichtigt?

Kostenanteile leerstehender Wohnungen trägt der Vermieter. Die leerstehende Fläche muss im Verteilerschlüssel verbleiben – wird sie herausgenommen, zahlen die übrigen Mieter anteilig zu viel.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.