Heizung kaputt, Vermieter repariert nicht – wer zahlt?

Kurzantwort

Ja, der Vermieter kann für die Mehrkosten haften. Wenn ein Heizungsdefekt gemeldet wurde und der Vermieter die Reparatur schuldhaft verzögert, können Mieter nach § 536a BGB Schadensersatz für die gestiegenen Heizkosten verlangen. Der Anspruch verjährt nach drei Jahren – auch rückwirkend für vergangene Abrechnungszeiträume.

Erklärung

Der Vermieter muss die Heizungsanlage nach § 535 Abs. 1 BGB in funktionsfähigem Zustand halten. Ein defektes Ventil, das zu unkontrolliertem Wärmeverlust führt, ist ein Mangel der Mietsache. Sobald der Mieter den Defekt schriftlich anzeigt (Mängelanzeige nach § 536c BGB), muss der Vermieter zeitnah reagieren. Tut er das nicht, gerät er in Verzug und haftet für die Folgeschäden – also auch für nachweisbar höhere Heizkosten. Wenn Heizkosten stark gestiegen sind, lohnt sich ein Blick auf die Ursache: Liegt der Anstieg nicht an Energiepreisen oder Verbrauchsverhalten, sondern an einem bekannten technischen Defekt, spricht das für eine Erstattungspflicht des Vermieters.

Was Mieter tun können

• Defekt dokumentieren: Datum der Feststellung, Art des Mangels (z. B. klemmendes Ventil, dauerhaft laufender Heizkörper) und Fotos sichern.
• Mängelanzeige schriftlich an den Vermieter senden – per E-Mail oder Brief mit Zugangsnachweis. Ohne Anzeige entsteht kein Schadensersatzanspruch.
• Frist zur Reparatur setzen: Bei einem defekten Heizungsventil sind 7–14 Tage angemessen.
• Heizkosten der betroffenen Abrechnungsjahre mit Vorjahren vergleichen: War der Verbrauch vor dem Defekt deutlich niedriger, ergibt sich daraus die Schadenshöhe.
• Den Vermieter schriftlich auffordern, die Differenz zu erstatten. Der Anspruch auf Schadensersatz verjährt nach § 195 BGB erst nach drei Jahren – auch Kosten aus früheren Abrechnungszeiträumen können noch geltend gemacht werden, solange die Verjährung nicht eingetreten ist.

Sonderfall: Rückwirkende Erstattung für Vorjahre

Wurde der Defekt erst spät bemerkt, stellt sich die Frage, ob auch ältere Heizkosten erstattungsfähig sind. Der Schadensersatz nach § 536a BGB setzt voraus, dass der Vermieter den Mangel kannte oder hätte kennen müssen. War der Defekt bereits in früheren Jahren vorhanden und wurde dem Vermieter gemeldet, können Mieter auch für diese Zeiträume die Differenz verlangen – vorausgesetzt, die dreijährige Verjährungsfrist ist noch nicht abgelaufen.

Fazit

Ein defektes Heizungsventil kostet nicht nur Komfort, sondern auch Geld. Wer den Mangel nachweislich gemeldet hat und belegen kann, dass die Heizkosten dadurch gestiegen sind, hat eine belastbare Grundlage für eine Erstattungsforderung.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.