Fehler in der Betriebskostenabrechnung – Beispiele

Kurzantwort

Typische Abrechnungsfehler sind nicht umlagefähige Posten (Verwaltung, Reparatur), Rechenfehler (falsche Fläche, falsche Quote, Doppelzählung) und Formfehler (Fristüberschreitung, fehlende Pflichtangaben). Je nach Art können einzelne Positionen gekürzt werden oder die Nachforderung entfällt ganz. Mieter haben zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen zu erheben.

Erklärung

Abrechnungsfehler lassen sich in drei Kategorien einordnen:

Rechtliche Fehler: Nicht umlagefähige Kosten werden versteckt unter allgemeinen Nebenkostenpositionen abgerechnet – etwa Reparaturen als Wartung, Leerstand nicht herausgerechnet oder Kabelgebühren nach Juli 2024 weiter umgelegt.

Rechnerische Fehler: Falsche Wohnflächen, Heizkosten-Verbrauchsanteil außerhalb der 50–70 %-Spanne oder Doppelerfassungen derselben Position.

Formale Fehler: Abrechnung nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist zugestellt – dann entfällt in der Regel die Nachzahlungspflicht.

Wer die Abrechnung systematisch prüfen möchte, sollte alle drei Kategorien nacheinander durchgehen – häufig finden sich Fehler in mehr als einem Bereich. Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung bietet Nebenkostenabrechnung prüfen lassen – wie geht das?.

Rechtsgrundlage

§ 556 BGB; § 1 Abs. 2 BetrKV; § 2 BetrKV

Typisches Praxisbeispiel

Die Abrechnung enthält unter „sonstige Kosten“ einen Sammelbetrag, der bei Belegeinsicht Kontoführungsgebühren, einen Reparaturanteil und Verwaltungskosten enthält – alles nicht umlagefähig, aber im Sammelposten unsichtbar.

Typische Fehler

Nicht umlagefähige Posten werden unter Sammelbegriffen versteckt. Doppelerfassungen bleiben unbemerkt, weil Positionen unterschiedlich bezeichnet werden.

Was Mieter tun können

Alle drei Fehlerkategorien nacheinander prüfen: Gibt es nicht umlagefähige Posten? Stimmen Wohnflächen und Quoten? Wurde die Abrechnung rechtzeitig zugestellt? Unklare Sammelposten immer schriftlich aufschlüsseln lassen. Einwände müssen innerhalb der Zwölfmonatsfrist ab Erhalt der Abrechnung erhoben werden.

Häufige Frage

Was passiert bei verspäteter Zustellung der Abrechnung?

In der Regel entfällt die Nachzahlungspflicht. Ein Guthaben des Mieters bleibt bestehen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.